„Er zitten best aardige dingen in, maar dit gaat de wooncrisis niet oplossen”, zegt hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft over de regeringsplannen voor woningbouw. „Ze borduren vooral voort op wat de vorige minister, Hugo de Jonge, al heeft opgezet. Maar wil je nieuwe grootschalige bouwlocaties ontwikkelen, dan moet er echt meer geld bij van het Rijk. Ook wordt er geen echt beleid gepresenteerd om de randvoorwaarden te verbeteren, zoals betere waterkwaliteit en minder stikstofuitstoot. Dan zul je steeds op de rechter blijven stuiten bij bouwprojecten.”

„Er zitten best aardige dingen in, maar dit gaat de wooncrisis niet oplossen” - Peter Boelhouwer, hoogleraar TU Delft

De regering trekt jaarlijks 1 miljard euro uit, plus geld voor infrastructuur, om de bouw vlot te trekken. De ambitie blijft om er jaarlijks 100.000 woningen bij te bouwen, op nieuwe bouwlocaties of in ”straatjes erbij” in steden en dorpen. Van die woningen moet 30 procent sociale huur zijn, een streven van de vorige regering waarvan sommigen dachten dat het geschrapt zou worden.

Dwingende regie

De bedoeling van de regering is om daarnaast veel middenhuur en betaalbare koopwoningen te bouwen, maar dat is in de huidige omstandigheden „niet rond te rekenen”, zegt Boelhouwer. „En de marktpartijen kun je niet dwingen.”

Boelhouwer waardeert het voornemen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten en bijvoorbeeld meer kantoren een woonbestemming te geven, al kan dat nooit een grootschalige oplossing zijn.

Het plan om gemeenten met een wetswijziging te verbieden statushouders voorrang te geven voor huurwoningen lost ook niets op. „Het gaat om kleine aantallen, dus voor de woningmarkt is dat niet doorslaggevend, en je zorgt voor extra problemen in de asielopvang waar de mensen niet weg kunnen. Zo vergroot de regering zelf de opvangcrisis met haar beleid.”

De algemene tendens is dat het Rijk stevig de regie wil nemen. Het wil bouwplannen „dwingend” kunnen opleggen aan bouwers en overheden, maar hoe concreet dat wordt is nog onduidelijk. De bedoeling is verder dat gemeenten geen duurzaamheidseisen meer stellen die verder gaan dan de Europese of nationale regels.

Beter grondbeleid

Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed en locatieontwikkeling, ziet wel dat er op het terrein van grondbeleid –een cruciaal element voor succesvolle woningbouw– twee fundamentele verbeteringen zijn. Zo moet er een zogeheten planbatenregeling komen: als de grond een woonbestemming krijgt en daardoor in waarde stijgt, kan de overheid die winst (deels) afromen om zaken als wegen en riolering van te betalen op zo’n bouwlocatie.

„Het kan enige jaren duren voordat dit effect heeft, omdat je al bestaande grondposities van ontwikkelaars niet met terugwerkende kracht zo kunt belasten, maar hier wordt al vijftig jaar over gepraat. Dat het er nu echt van lijkt te komen, is een heel goed idee.”

Ook fundamenteel, zegt Van der Krabben, is het plan om belasting te heffen op grond die een woonfunctie heeft, maar waar steeds geen huizen op worden gebouwd. Zo’n belasting kan speculatie tegengaan door de partijen die dergelijke grond braak laten liggen in de hoop dat die later nóg meer waard wordt.

„Ik ben alleen bang dat praktisch soms moeilijk te bewijzen is dat het uitstel komt door onwil van de projectontwikkelaars. Het kan ook komen doordat een project financieel nog niet rond te krijgen is. Maar als het lukt hierover wetgeving te maken, dan kan dit de bouw op sommige locaties zeker versnellen.”

„Het instellen van een zogeheten ”grondfaciliteit” werkt in Groot-Brittannië goed om woningbouw te stimuleren” - Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed en locatieontwikkeling

Ook het instellen van een zogeheten ”grondfaciliteit”, financiële ondersteuning voor de aankoop van bouwgrond, kan gemeenten helpen, denkt Van der Krabben. „Dat werkt bijvoorbeeld in Groot-Brittannië goed om woningbouw te stimuleren.”

Meer steun voor corporaties

Op tal van manieren zegt het kabinet verder de bouw te bevorderen van betaalbare koopwoningen en van sociale huur en middenhuur. „Het lijkt erop dat het kabinet de subsidies nu inderdaad beter wil richten op die categorieën, door specifiek subsidie te verlenen als dat type woningen wordt gebouwd”, ziet Van der Krabben.

Tot nu toe gingen subsidies vooral naar bouwlocaties als geheel, waardoor je ook de bouw van duurdere woningen ondersteunt. „Dit is verstandiger.”

Dit soort stimulansen versterkt ook woningcorporaties, die al met het vorige kabinet hebben afgesproken veel woningen te bouwen, juist voor lagere en middeninkomens.

Het kabinet gaat later dit najaar een woontop organiseren. Alle partijen gaan dan om tafel om nieuwe afspraken te maken over de woningmarkt. Een van die partijen is Aedes, de koepel van woningbouwverenigingen. Die is te spreken over het plan van het kabinet om bouwgrond meer beschikbaar en betaalbaar te maken, omdat de hoge grondkosten het voor woningcorporaties moeilijk maken om de kosten van nieuwbouw terug te verdienen. Nu is het zaak om dit soort voornemens zo snel mogelijk omzetten in wetgeving, aldus Aedes.