Crisis gaat woningmarkt flinke knauw geven
De huizenprijzen gaan wel degelijk stevig dalen. Ik adviseer woningzoekenden daarom nog even te wachten tot de prijzen gaan zakken naar een dieptepunt. Dan liggen ze waarschijnlijk 30 procent lager dan nu.
In het RD is de afgelopen tijd nagedacht over de gevolgen van de coronacrisis voor de huizenprijzen. Voor starters op de woningmarkt, voor predikanten die binnen afzienbare tijd hun ambtswoning moeten verlaten, maar ook voor senioren die eigenlijk te groot wonen en over hun woontoekomst nadenken, kan het goed zijn om kennis te nemen van deze gedachtewisselingen. Daarom voeg ik graag een derde deel aan de serie van Gerard Hormann en Richard van Willigen toe.
Columnist Gerard Hormann schreef: „Huizenprijzen gaan dalen, de vraag is alleen nog hoe hard” (RD 3-4). Richard van Willigen zei in een reactie hierop dat een vergeten groep de huizenmarkt kan „verstoren” en de prijs hoog kan houden: beleggers die investeren in woningen voor de verhuur (RD 12-5). Hij vindt dat het ondanks de coronacrisis „verstandig kan zijn nu toch te kopen.”
Denkfouten
In de gedachte van Van Willigen zitten twee denkfouten. Allereerst spreekt hij ten onrechte over het „verstoren” van de woningmarkt als het gaat om beleggers. Beleggers verstoren de woningmarkt niet, maar zorgen voor een gezonder functioneren van de woningmarkt en helpen een groep huurders aan woonruimte die de andere twee groepen eigenaren (eigenwoningbezitters en woningcorporaties) laten liggen. In 2017 woonde 56 procent van de bewoners in een eigen woning, 30 procent in woningen van corporaties en 14 procent in woningen van particuliere beleggers. Directeur Laurens van de Noort van Vastgoed Belang (de belangenbehartiger van particuliere beleggers) wees er bij een hoorzitting van de Tweede Kamer op dat de Nederlandse woningmarkt juist problemen heeft omdat deze categorie huiseigenaren onterecht met moeilijkheden geconfronteerd wordt. De woningmarkt is als een krukje met drie poten (woningcorporaties, eigenwoningbezitters en woningbeleggers) waarvan de poot van woningbeleggers te kort en te wankel is en qua regelgeving zwaar gedupeerd is.
In internationale vergelijkingen is de Nederlandse woningmarkt op twee manieren een uitschieter. Nederland heeft relatief gezien de grootste woningmarktproblemen en min of meer het laagste percentage van woningbezit van particuliere beleggers. De voorraad corporatiewoningen en eigen woningen is onvoldoende in staat om de woonwensen van ieder te vervullen. Particuliere beleggers hebben een marktverrijkende werking. Alleen al vanwege het feit dat het land met het kleinste woningbezit van particuliere beleggers de grootste woningmarktproblemen heeft, kun je niet volhouden dat de particuliere beleggers de woningmarkt „verstoren”.
Van Willigen lijkt bij zijn gedachte dat de prijzen vanwege gedrag van particuliere beleggers niet hard zullen dalen geen rekening te houden met de actualiteiten van het particulier beleggen in de woningmarkt. Zowel in Den Haag als in de maatschappij daarbuiten leeft de gedachte dat de prijzen op de woningmarkt opgestuwd zijn door particuliere beleggers. In de praktijk blijkt maar ongeveer 5 procent van de verkochte woningen door beleggers gekocht te worden, maar in het huidige politieke klimaat is vermeend maatschappelijk kwaad belangrijker dan cijfers.
Om dit vermeende kwaad van de particuliere beleggers (van hen is de markante prins Bernhard een symbool geworden) in te dammen, zijn Haagse en plaatselijke politici bezig het particuliere beleggers moeilijk of onmogelijk te maken. Directeur Laurens van Noort van Vastgoed Belang sprak bij het 125-jarig bestaan van deze organisatie over „een emmer van strafmaatregelen” die over deze sector heen gegoten gaat worden. Te denken valt aan de binnenkort ingaande mogelijkheid voor plaatselijk te regelen zelfbewoningsplicht, aan de verlaging van het maximale WOZ-deel bij huurprijsbepaling, aan de boven de markt hangende wijzigingen van belastingbox 3, aan de boven de markt hangende vermindering of afbouw van de tweedeling tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde deel van de woningmarkt, aan een beoogd verbod op huisuitzetting wegens wanbetaling. Hierdoor zullen bestaande particuliere beleggers hun beleggingshorizon verplaatsen richting andere segmenten en landen en zullen nieuwe particuliere beleggers snel kopschuw gemaakt worden.
Crisisomvang
Deskundigen voorzeggen ondertussen dat de economische crisis vanwege de coronamaatregelen erger wordt dan de economische crisis van 2008-2013. Zelfs wordt gedacht dat die qua omvang ernstiger wordt dan die van de jaren 30 van de vorige eeuw. Bij de vorige crisis daalden de woningprijzen met gemiddeld 20 procent. In tijden van crises zakt de bereidheid van banken om geld te lenen en dat is altijd de grootste prijsbepalende factor.
Hormanns gedachte dat de woningprijzen gaan dalen, is veel waarschijnlijker dan Van Willigens gedachte dat dit wel zal meevallen. Ik kan niet anders dan woningzoekenden adviseren nog even te wachten tot de prijzen gaan zakken en dan rond het dieptepunt van de markt de woning te kopen die dan waarschijnlijk minstens 30 procent goedkoper zal zijn dan nu.
De auteur is directeur-grootaandeelhouder bij vastgoedinvesteringsfonds Van Dam, Van Dam & Verkade B.V. en penningmeester van Vastgoed Belang.
