Vergeten groep kan huizenprijs hooghouden
De huizenmarkt is door de coronacrisis met onzekerheid omgeven. Een vergeten groep kan de huizenmarkt verder onder druk zetten. Het kan verstandig zijn nu toch te kopen.
Op 1 april meldt het ANP dat door de coronacrisis er minder huizen zijn verkocht. Volgens Makelaarsvereniging NVM zijn er ook minder woningen op de markt gekomen, waardoor de huizenmarkt nog altijd overspannen blijft. „Problemen op de woningmarkt worden eerder erger dan minder. In Nederland worden structureel te weinig woningen gebouwd”, concludeert de Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers (NVB).
Baanonzekerheid en (dreigend) ontslag verminderen de vraag naar woningen. In het RD (3-4) schrijft Gerard Hormann: „Huizenprijzen gaan dalen, de vraag is alleen nog hoe hard.”
Deze ontwikkelingen kunnen huizenbezitters flinke zorgen geven: Kan ik de maandlasten van mijn hypotheek straks nog betalen? Staat mijn huis over enkele jaren ‘onder water’? Ja, dat laatste kan. Hoe diep deze crisis zal zijn, weet niemand.
Veel berichten zeggen daarbij niets over de betaalbaarheid van de hypotheek. Echter, in de afgelopen jaren heeft zich een stille hervorming in hypothekenland voltrokken. Een aflossingsvrije hypotheek wordt aan starters niet meer verstrekt. De hoofdregel is nu: de hypotheek aflossen moet in dertig jaar, want anders is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Door de historisch lage rente zijn de hypotheeklasten voor een woning onder de 300.000 euro nog wel te overzien.
Beleggers
Er is echter een ander aspect dat de huizenmarkt sterk kan beïnvloeden en vaak over het hoofd gezien wordt. Directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) Taco van Hoek stelt dat er momenteel twee groepen consumenten op de markt zijn. „Eén groep heeft een urgente wens om een woonsituatie te veranderen. Dat heeft een zeker noodzakelijk karakter. Dat zijn bijvoorbeeld mensen die willen gaan trouwen of juist mensen die gaan scheiden. Die zullen ook tijdens de crisis gewoon doorgaan.” Daarnaast is er een groep die volgens hem een behoorlijke woning heeft maar het tijd vindt voor verbetering. „Dat zijn de consumenten die hun beslissing uitstellen.”
Van Hoek vergeet daarmee een andere belangrijke groep kopers: de beleggers die investeren in woningen voor de verhuur. Het is deze groep die de woningmarkt verder kan verstoren. Hoe zit het met de vraag naar woonhuizen door deze particuliere beleggers? De belegger die al jaren belegde in veilige bankaandelen en bijvoorbeeld ook in de aandelen Shell?
De uitbraak van het coronavirus heeft het dividendbeleid van beursgenoteerde bedrijven geraakt. Dividend is de winstuitkering van een onderneming aan haar aandeelhouders. De Europese Centrale Bank heeft aan banken gevraagd om voorlopig geen dividend meer uit te keren. Voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog heeft ook Shell het dividend verlaagd. Een ongekende maatregel. Beleggers kijken nu om zich heen. Ze willen een zo hoog mogelijk rendement tegen een zo laag mogelijk risico. Hierdoor zal een nog grotere vraag van beleggers naar huurwoningen ontstaan, omdat daarin het risico laag en het rendement stabiel is. Het recente koersverlies van 18 procent op aandelen zit de beleggers nog vers in het geheugen.
Starters
De doorstroming van woningen blijft laag. De vraag naar woningen door starters en beleggers blijft hoog. Dus zullen huizenprijzen vermoedelijk niet zomaar zakken.
Starters doen er goed aan zich af te vragen of de hypotheek bij aankoop van een huis maandelijks betaalbaar is. Tegen een geringe premie kan de hypotheekrente nog steeds op een historisch laag niveau vastgezet worden voor bijvoorbeeld twintig jaar. Tegen het einde van die termijn is er al zoveel afgelost dat een dan gestegen hypotheekrente de betaalbaarheid van de hypotheek niet meer in gevaar brengt.
Onzekerheden blijven altijd kleven aan het kopen van een woning, net als dat voor heel het leven geldt. Deze uitspraak (mogelijk van Luther) geeft wellicht richting: „Als ik wist, dat morgen de wereld ten onder ging, zou ik vandaag een appelboompje planten!” Koop een woning als de mogelijkheid er is. Maar doe het niet zonder het door bidden en smeken met dankzegging bekend te maken bij God.
De auteur is eigenaar van Vanwilligen Vermogensraad BV.
