Snel te bouwen én betaalbare huizen gelden als een van de oplossingen voor de als maar oplopende woningnood. De fabriekswoning is bezig aan een opmars. En toch, al lijkt de modulaire woning Neerlands hoop in bange dagen, een doorbraak valt voorlopig nog niet te verwachten.
Rijtjeswoningen, tuinen, parkeren voor de deur en een speelveldje om de hoek: in het Zuid-Hollandse Bergschenhoek verrees in 2018 een nieuwe straat met zo’n opzet. De bewoners van de Architectenlaan 25 tot en met 69 –oneven nummers– hebben relatief kort hoeven wachten op hun nieuwe stek: het bouwrijp maken begon in oktober 2017 en vier maanden later al konden de nieuwe eigenaren hun intrek nemen.
Doorgaans duurt het een maand of negen om een huis van de grond af op te bouwen. En dan moeten de bewoners nog heel wat klussen. Denk aan stopcontacten monteren en vloerbekleding leggen.
Zo niet bij de woningen uit de Architectenlaan. Die zijn namelijk in de fabriek van bouwbedrijf VolkerWessels in onderdelen (modules) gemaakt. Mensen en robots maakten daar de vloer en voorzagen die van vloerverwarming. De afzonderlijke gevels kregen er kozijnen en isolatie. Op de plaats van bestemming werden de onderdelen met elkaar verbonden. Aansluiten op elektriciteit, water en gas en afwerken waren de laatste stappen om een woonklaar huis af te leveren aan de bewoners.
De fabriek van VolkerWessels levert twee woningen per dag af, per jaar 440. Voor het in elkaar zetten van de woning zijn tien dagen nodig, en vijf à 6 weken voor de afwerking. In theorie kan de eigenaar binnen tweeënhalve maand zijn intrek nemen in zijn nieuwe onderkomen.
Een nieuw verschijnsel is deze modulaire woning of fabriekswoning niet. Als een van de eersten opende VolkerWessels in 2014 een fabriek voor industrieel bouwen, onder de naam MorgenWonen. In oktober 2020 had het bedrijf wat te vieren: de tweeduizendste woning was opgeleverd: in het nieuwbouwproject Hollandse Linde te Ede.
De woning uit de fabriek maakt een opmars, signaleren experts. Vorig jaar kwamen er in Nederland totaal zo’n 4000 van deze modulaire huizen bij. Met het grote woningtekort zijn de ogen gericht op snel te bouwen én goedkopere woningen. Niet minder dan de helft van de woningzoekenden heeft namelijk grote moeite om een woning te vinden. Een huizenkoper betaalde eind 2020 gemiddeld 365.000 euro voor een bestaand huis. In februari waren koophuizen gemiddeld 10,4 procent duurder dan een jaar eerder, becijferde het Centraal Bureau van de Statistiek. Dat komt neer op de sterkste stijging in bijna twintig jaar tijd.
Lastig
Vooral starters op de woningmarkt, vaak jongeren, kunnen er maar lastig tussenkomen. In de prijsklasse van 220.00 tot 320.000 euro is het aanbod huizen dun. Of een klein appartement is het alternatief. Daarbij helpt het niet dat ook doorstromers en senioren weinig te kiezen hebben. Dat bemoeilijkt de doorstroom, bijvoorbeeld vanuit de gewilde eensgezinswoning.
Om in de grote vraag te voorzien, moeten er de komende tien jaar 1 miljoen woningen uit de grond worden gestampt: 100.000 huizen per jaar. Met rond de 71.000 nieuwgebouwde huizen in 2020, moet het tempo dus fors omhoog. Een hele kluif voor het nieuwe kabinet.
Meer woningen uit de fabriek, staat hoog op het verlanglijstje van bouw- en techniekbedrijven. Onlangs presenteerden 34 organisaties op het gebied van wonen, bouwen, zorg en welzijn een grootscheeps actieplan om het woningtekort aan te pakken. „Woningen kunnen sneller, goedkoper en duurzamer geproduceerd worden door meer standaardisatie en industrialisatie”, stelden ze.
Aan de lopende band rijtjeshuizen maken in de fabriek: dat klinkt als Neerlands hoop in bange dagen.
Afhankelijkheid
Dat de modulaire woning een goede oplossing biedt, beaamt Vincent Gruis, hoogleraar woningvoorraadbeheer aan de TU Delft. „De afhankelijkheid van arbeid is bij industrieel bouwen minder groot. Daarmee biedt de fabriekswoning de mogelijke oplossing, omdat het tekort aan bekwaam bouwpersoneel momenteel een van de problemen is voor huizenbouw.” Ook vermindert industrieel bouwen de kosten van bouwfouten: bij traditionele bouw is vaak een scala aan partijen betrokken. Uitvoering en planningen sluiten niet altijd goed aan.”
Voor woningbouw moet namelijk wel plek zijn – of plaats worden gemaakt. En dat is momenteel het grootste struikelblok, zegt Gruis. „De beschikbaarheid van bouwlocaties is geen gemakkelijke opgave voor Nederland. Als we binnenstedelijk willen blijven bouwen, moeten we voor de zoveelste keer kritisch kijken waar in de stad gebouwd kan worden. Met meer verdichting tot gevolg. Maar we willen ook groen in de stad behouden. Dus dan liggen de randen van stedelijke gebieden meer voor de hand. Overigens bevat de bouwregelgeving geen serieuze belemmeringen voor de fabriekswoning.”
Een andere factor is de bouwcapaciteit. „Om van 70.000 woningen per jaar naar 100.000 woningen per jaar te gaan, moeten bouwbedrijven ook menskracht hebben. Het is nu al een probleem om genoeg personeel te krijgen door het tekort op de arbeidsmarkt.”
Verder hangt de bouwproductie ook nog af van hoe sterk corona gaat doorwerken in de sector, zegt Gruis. Tot nu toe lijkt de bouwwereld de dans te ontspringen. Al verwachten analisten van het Economisch Instituut voor de Bouw dit jaar een dip, daarna zal het werk weer aantrekken. De wereldwijde corona-epidemie geeft veel onzekerheid en de vraag is wat er gaat gebeuren als de overheid zou gaan bezuinigen.
Achter het idee van industrieel bouwen zit de vooronderstelling dat machines lang en veel kunnen draaien. Dat ziet Gruis nog niet terug. „Kun je machines voldoende laten draaien? Industrieel bouwen vraagt vooraf een grote investering omdat fabrieken ingericht moeten worden. Wil een bouwer de kosten terugverdienen, dan moet hij veel woningen bouwen.”
Maar geïnvesteerd in fabrieken wordt er. Zo kondigde het Arnhemse bouwbedrijf Plegt-Vos in december aan dit jaar een grote fabriek te gaan bouwen voor kant-en-klare huizen en woningonderdelen. Vanaf 2022 moet die jaarlijks 2000 woningen produceren.
Willen bedrijven investeren om te innoveren, dan moet hen wel perspectief in het vooruitzicht worden gesteld, vindt Bouwend Nederland. „Investeren moet wel de moeite lonen. De hoeveelheid die gebouwd moet worden, moet duidelijk zijn. Dan kunnen bedrijven daarop inspelen. De bouw van woningen in de fabriek vraagt veel digitalisering en innovatie. Ook moeten er veel mensen worden opgeleid voor de juiste vaardigheden”, aldus een woordvoerder.
De brancheorganisatie wijst er eveneens op dat bedrijven gestimuleerd kunnen worden om industrieel te gaan bouwen als niet iedere gemeente met extra eisen komt voor bijvoorbeeld milieu en duurzaamheid, bovenop de wettelijke eisen.
Bouwers van modulaire woningen stellen dat de huizen 10 tot 15 procent voordeliger zijn dan klassieke nieuwbouwhuizen. Gruis: „Daar heb ik nog weinig bewijs voor gezien. Het voordeel zit niet zozeer in de bouwkosten, als wel in de vermindering van het renteverlies over de waarde van de grond. De koper hoeft niet negen maanden te wachten op zijn huis, maar zes maanden.” De hoge grondprijzen werken niet bepaald mee. „De prijzen voor de grond zijn voor modulaire woningen niet anders dan bij traditionele bouw.” Verder telt er gewoon zoiets als marktwerking: „Als een huizenbouwer voor 330.000 euro een woning kan verkopen, waarom zou hij die dan voor 320.000 euro van de hand doen?”
Toch is de vraag vanuit de markt ook cruciaal voor een doorbraak van de fabriekswoning. „Dat mag niet vergeten worden. De belangstelling van professionele opdrachtgevers als woningcorporaties en projectontwikkelaars voor de fabriekswoning stijgt, zie ik. Dan gaan aanbieders daarop inspelen.”
Hoe bereiken we dan dat betaalbare huis? De overheid kan een duw in de goede richting geven door in ruimtelijke plannen te bepalen dat er een x-aantal woningen gebouwd moet worden tot een koopprijs van maximaal 300.000 euro, zegt Gruis. „Traditionele bouwers zeggen dan waarschijnlijk: dat wordt wel lastig met deze grondprijs. Dan is het aan de industriële bouwers om zich te bewijzen.”
Het kan ook over een andere boeg. Gruis wijst op een alternatieve manier om seriematig goedkoop huizen te bouwen: die van een woningbouwvereniging uit Engeland. Die heeft een eigen fabriek voor de bouw van houtskeletwoningen. Bij de Local Homes Factor is het monteren van onderdelen van woningen geen ver doorgevoerd gerobotiseerd proces, maar voornamelijk nog mensenwerk. Praktisch geschoold of ongeschoold personeel zet de muren, vloeren en daken in elkaar.
„In Nederland zijn we deze aanpak niet zo gewend. We denken vaak dat bij industrieel bouwen veel hightech en automatisering komt kijken. Maar een fabriek als Local Homes Factory levert goedkopere producten op en biedt kans om ook laaggeschoolde mensen aan een baan te helpen. Het gebruik van hout is ook nog eens beter voor het milieu.”
