De gemiddelde huizenprijs is inmiddels door de drie ton en zonder steuntje in de rug is kopen voor starters vrijwel onmogelijk. Zo’n steuntje kan een gift, lening of het meetekenen van de schuld zijn.

Steeds vaker komt een familielid met de starter mee naar het hypotheekgesprek en vraagt of hij borg kan staan. De bank kan de borg pas aanspreken als de starter echt niet meer kan betalen. De praktijk is echter dat de bank wil dat iemand meetekent voor de schuld en hem direct als mede-schuldenaar kan aanspreken. Daarnaast wil de bank dat de borg aantoonbaar maakt dat hij de schuld kan dragen.

Door mee te tekenen deelt de borg het risico van de schuld. Als dat besef doordringt, neemt de belangstelling om borg te staan doorgaans snel af. Als er een mede-schuldenaar is, moet de starter binnen een reële termijn de hypotheek op eigen kracht kunnen dragen.

Deze constructie is niet te combineren met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dat maakt haar direct minder interessant, omdat voor een hypotheek zonder NHG vaak meer rente moet worden betaald. Eigenlijk zouden banken bij borgstelling ook een lagere rente moeten rekenen. Het risico wordt immers gedeeld en is daardoor voor de bank kleiner.

Schenking

Een andere variant is schenking. Over een bedrag tot net iets meer dan een ton hoeft geen schenkbelasting te worden betaald, mits dat gebruikt wordt voor aankoop of verbouw van een woning. Een ton vinden veel mensen te fors. Als ouders meer kinderen hebben, willen ze die bij schenken vaak gelijkwaardig behandelen. Het helpt om uit te rekenen wat er echt nodig is. Soms is een paar duizend euro al voldoende. Als een starter helemaal geen spaargeld heeft, is er wel meer nodig. De kosten koper moet je tegenwoordig zelf betalen en als je in een regio zit waar je moet overbieden, kunnen die hard oplopen. Ik zie regelmatig bedragen van rond de 15.000 euro voorbij komen.

Ook krijg ik vaak de vraag of familieleden geld kunnen lenen aan de starter. Vaak willen ze een mooie fiscale constructie: jij vraagt een hoge rente, de starter krijgt een fors fiscaal voordeel en tegelijkertijd schenk je die rente terug. Op papier ziet dat er fantastisch uit, maar de fiscus kijkt er zeer kritisch naar en beoordeelt zo’n vorm van hulp al snel als schenking. De laatste jaren is deze constructie onder druk komen te staan.

Daarnaast staat geld lenen haaks op de bancaire normen. Veel mensen denken dat de bank niets te maken heeft met familieleningen, maar vanwege de strenge wetgeving moet een bank die wel meenemen bij de beoordeling. Familieleningen zijn ‘zachte’ leningen. Ouders zullen niet zo snel een deurwaarder naar hun kinderen sturen als die niet kunnen betalen. De bank beoordeelt de lening echter volgens de huidige normen: als een ‘harde’ lening, alsof ouders reguliere geldverstrekkers zijn. Ik zou het reëler vinden als deze lening –net als een studielening– een andere, mildere toetsing krijgt.

De auteur is Master of Financial Planning. Volgende keer schrijft hij over starters die met hun vieren kopen. Suggesties of vragen? financieel@refdag.nl