Volgens de bank is het belastingmechanisme een van de oorzaken van de grilligheid van de woningmarkt. De belastingvoordelen waar huiseigenaren van profiteren, zorgen volgens de auteurs Stefan Groot en Carola de Groot voor een prikkel om een duur huis te kopen met geleend geld. De voordelen van het eigenwoningbezit –waardestijging en woongenot– blijven grotendeels onbelast, terwijl financieringskosten wel aftrekbaar zijn. „In combinatie met een star aanbod leidt dit tot hoge huizenprijzen en grondprijzen. Daardoor zijn de verliezen in een neergaande woningmarkt relatief groot.”

Groot en De Groot pleiten niet, zoals veel andere economen, voor verplaatsing van de eigen woning naar box 3 van de inkomstenbelasting. Een eenvoudigere stap om het eigenwoningbezit te belasten is volgens hen geleidelijke verhoging van het eigenwoningforfait: het bedrag dat huiseigenaren bij hun inkomen moeten optellen. Dit jaar is dat 0,35 procent van de waarde van de woning. De economen van de Rabobank stellen voor dit te verhogen naar 1,7 procent.

Aanbevelingen

Het rapport doet meer aanbevelingen aan het nieuwe kabinet om de wooncrisis aan te pakken, maar een snelle oplossing bestaat volgens de auteurs niet. Het vorige kabinet heeft geprobeerd de bouw van nieuwe huizen aan te jagen, maar dat is tot op heden onvoldoende gelukt.

Stefan de Groot ziet een „veelkoppig monster” als oorzaak: hij signaleert vier kernproblemen bij het bouwen van nieuwbouwwoningen. Daaronder vallen schaarse bouwgrond, langslepende processen en „een grillig karakter van de bouw, met terugkomende ups en downs”. Ook zijn veel projecten financieel gezien moeilijk rond te krijgen.

Bij het bepalen van een noodzakelijke langetermijnvisie spelen verder verschillende dilemma’s een rol. „Houdt Nederland vast aan een stapeling van hoge kwaliteitseisen én een hoog aandeel betaalbare bouw? Dan zijn aanzienlijk hogere Rijksbijdragen nodig om ook voldoende nieuwbouwwoningen te realiseren”, zo stelt De Groot als voorbeeld.

De politiek moet volgens de Rabobankeconomen daarom scherpe keuzes maken, te beginnen met het creëren van een grotere voorraad bouwgrond. Om die aan te wijzen is regie vanuit de Rijksoverheid onmisbaar. Gemeenten die zelf willen en kunnen bouwen moeten tegelijkertijd de vrijheid krijgen om zelf te bepalen hoeveel huizen zij willen bouwen en waar deze komen.

Daarbij moeten gemeenten worden beschermd tegen grote financiële risico’s, bijvoorbeeld met een garantiefonds. Samen met financiële ondersteuning vanuit het Rijk kunnen gemeenten net als vroeger daardoor meer ruimte krijgen.