De regering heeft als doelstelling dat er 100.000 woningen per jaar moeten worden gebouwd, maar dat aantal wordt lang niet gehaald. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft becijferd dat het aantal nieuwbouwwoningen vorig jaar is gedaald naar 73.000 en ING stelde in januari in een rapport dat er dit jaar slechts 65.000 bijkomen.

Volgens Marijn Snijders, directeur van adviesbureau Capital Value, marktleider in de Nederlandse beleggingsmarkt voor woningen, kan dat aantal echter flink hoger uitpakken. Snijders: „Voor veel huizen zijn de formaliteiten allang rond. Er zijn heel wat vergunningen verstrekt voor projecten die nog niet zijn gestart. Veel daarvan hebben zelfs al een bouwer.”

Volgens hem kunnen daarom tienduizenden woningen meer worden neergezet. Voorwaarde is wel dat er dringend maatregelen worden genomen om de bestaande bouwprojecten vlot te trekken.

Overdrachtsbelasting

De overheid kan daar volgens Snijders op meerdere manieren voor zorgen.

Een daarvan is het terugdraaien van verhogingen van de overdrachtsbelasting, die nu op 10,4 procent staat. „Die kan worden teruggebracht naar 6 procent, het tarief dat decennia heeft gegolden.” Daardoor worden nieuwe huizen voor meer mensen betaalbaar.

Een andere mogelijkheid is volgens Snijders dat gemeenten extra investeringen doen. Die steken al geld in bouwprojecten die net niet rondkomen, maar volgens de directeur van Capital Value nog niet genoeg. Als het bedrag dat daarvoor beschikbaar is met 150 miljoen euro wordt verhoogd, kunnen er volgens hem 14.000 extra woningen worden gebouwd.

Volgens Snijders is er wel haast geboden. Aan het geld hoeft het volgens hem niet te liggen. „Juist nu er voldoende bouwplannen zijn voor 2024 en er nog steeds geld beschikbaar is bij woningcorporaties maar ook bij andere investeerders zoals pensioenfondsen, moet de politiek actie ondernemen.”

Aan goede wil bij de politici ontbreekt het volgens hem niet. „Uit mijn gesprekken met woordvoerders van verschillende partijen blijkt dat ze het belang van actie inzien. Ook Hugo de Jonge, de demissionair minister voor Wonen, doet zijn best.”

Snijders is echter bang dat het allemaal te lang duurt. „In maart is er weer een commissiedebat over de woningbouw. Maar dan zijn de eerste maanden van dit jaar natuurlijk wel voorbij.”

Scans

Veel van de nieuwe huizen kunnen in de steden verrijzen. Dat is tenminste de conclusie van een onderzoek dat een ander bureau, het architectenbedrijf KAW, in januari heeft gehouden. In opdracht van woningcorporaties voerde het bureau in dertien grotere plaatsen scans uit. Het betrof een vervolg op een onderzoek dat het bedrijf in 2020 deed. Daaruit bleek destijds dat er in de Nederlandse steden nog plaats is voor veel extra woningen. Nu stelt KAW vast dat het daarbij om honderdduizenden huizen kan gaan.

Daarbij kijkt het bureau vooral naar de wijken die na de Tweede Wereldoorlog werden gebouwd. Die stadsdelen kunnen worden opgeknapt, zodat de leefbaarheid verbetert. En tegelijk kan gekeken worden naar de beschikbare ruimte.

Vergrijzing

De vergrijzing, die vaak als een probleem wordt beschouwd, zorgt als het om wonen gaat juist voor mogelijkheden, stelt KAW. Daarmee bedoelt het bureau dat ouderen aanzienlijk minder ruimte nodig hebben dan gezinnen met kinderen. De behoefte aan grasveldjes en speeltuinen daalt. Daardoor komt er ruimte vrij.

Directielid Mathieu Kastelijn geeft aan dat veel mensen als ze ouder worden graag in hun eigen buurt willen blijven wonen. Iets dat volgens hem goed is voor de stadswijken, omdat er dan een „gezonde mix van ouderen en jongeren” ontstaat.

„Gemeenten zijn nu vaak druk met het omvormen van bedrijventerreinen tot woonwijken. Op zich goed, maar voor de sociale samenhang is het echt beter als er meer woningen in bestaande buurten komen. Dat is ook nog eens goedkoper. Plaatselijke overheden zouden daar aandacht aan moeten besteden, bijvoorbeeld door het opzetten van speciale teams die zich ermee bezighouden.”

In veel stadsdelen is het aantal inwoners in de afgelopen decennia sterk gedaald. Er zijn volgens KAW wijken waar nu 40 procent minder mensen wonen dan in 1970. Kastelijn: „Dat aantal kan prima weer omhoog.”

Splitsen

Een manier om dat te bereiken is het vervangen van eengezinswoningen door appartementen, zodat er veel meer mensen op hetzelfde aantal vierkante meters kunnen wonen.

Ook het splitsen van huizen biedt soelaas. „Een huis dat vroeger door een gezin werd bewoond, kan vaak prima tot twee woningen worden omgebouwd”, zegt Kastelijn. Volgens hem gebeurt dat nu nog te weinig.

Er is kritiek is op het bouwen binnen steden. Brancheorganisatie Bouwend Nederland stelde begin februari dat de rek er binnen gemeenten uit is.

Kastelijn bestrijdt dat. „Bouwen binnen de steden kan zeker. En het is ook verstandig om dat te doen. De voorzieningen zijn grotendeels aanwezig. Er is plaats voor meer inwoners.”