Conflict over verborgen gebreken na aankoop huis, komt dat vaak voor?
Houtrot, lekkage of een verzakte fundering; na de aankoop van een huis kunnen door verborgen gebreken de gemoederen flink verhit raken. In het Drentse Weiteveen lag het mogelijk zelfs ten grondslag aan een moordpartij.
De opmerkelijkste zaak die hij behandelde? Edwin van Jaarsveld, jurist en specialist op het gebied van verborgen gebreken, hoeft niet lang na te denken. „Een koper die direct nadat ze haar nieuwe woning had betrokken, tot haar middel door de vloer zakte.” De vloerbalken bleken verrot. „We hebben er een zaak van gemaakt en die wonnen we. Het was een relatief nieuw huis en de verkoper wist er vanaf. Hij had het moeten melden.”
Zo’n twee- tot driehonderd zaken krijgt de jurist jaarlijks op zijn bordje. Ongeveer 10 procent van die casussen loopt uiteindelijk op een rechtszaak uit, zegt Van Jaarsveld. De rest doet hij af door advies of bemiddeling. „Het is het beste om een rechtszaak te voorkomen, omdat de proceskosten alleen al tussen de 3000 en 5000 euro zijn. Je moet dan als eiser een hoge claim hebben en zeker zijn van je gelijk.”
De jurist heeft het vermoeden dat het aantal conflicten over verborgen gebreken door de jaren heen zijn toegenomen. Met name bij jonge huizenkopers ziet hij het aantal zaken stijgen. „Ze voelen zich nog weleens bedrogen, omdat alles er bij de bezichtiging mooi uitzag, maar het dan achteraf toch wat tegen blijkt te vallen.” Sowieso is er volgens hem in navolging van de Angelsaksische landen ook in Nederland steeds meer sprake van een „claimcultuur”. „Pijn moet vergoed worden, vinden we.”
Tweedehands
In zijn werk komt Van Jaarsveld vaak tegen dat de kopers zich onvoldoende bewust zijn van de mogelijke gebreken van een huis. „Jarendertigwoningen zien er leuk uit, maar zijn wel bijna honderd jaar oud. Zo’n huis is een vierde- of vijfdehands product.” De jurist raadt daarom altijd aan vooraf een bouwkundig rapport te laten opmaken. „Het kost een paar honderd euro, maar kan wel een hoop gedoe voorkomen.”
Makelaar en taxateur Frits Markus is ook groot voorstander van een bouwkundige inspectie, maar ziet daarbij wel een probleem opdoemen. „We hebben een krappe huizenmarkt en daardoor zijn er vaak meerdere bieders. Dat zorgt ervoor dat verkopers het bod kunnen accepteren dat voor hen het gunstigste is.” Markus maakte mee dat de verkopend makelaar een inspectie weigerde. „Bieders zonder voorwaarden kregen voorrang.”
De makelaar trekt de vergelijking met de aankoop van een tweedehands auto. „Mensen schaffen die het liefste aan bij een erkende Bovag-garage. En soms laten ze zelfs nog een aankoopkeuring doen. Maar als ze een huis kopen, gooien kopers dat soort vergelijkbare waarborgen opeens overboord.” Markus vindt het een opmerkelijk fenomeen. „Een woning is de grootste aankoop van je leven.”
Zelf adviseert Markus als aankoopmakelaar wel altijd zo’n bouwkundige keuring te doen. „Bij mijn woningen gebeurt dat in 85 procent van de gevallen.” Conflicten over verborgen gebreken maakt hij dan ook nauwelijks mee. En zo’n extreem voorbeeld als in Weiteveen al helemaal niet. „Dat discussies over de bouwkundige staat van een huis mogelijk tot zo’n drama hebben geleid, maakt mij alleen maar stil.”
In de zaak in Weiteveen bemiddelde de makelaar bij het conflict tussen koper en verkoper, zo blijkt uit berichtgeving in het Algemeen Dagblad. Het aankopende stel was namelijk niet tevreden over het onderhoud aan de woning. Er zouden volgens hen allerlei gebreken aan het huis zijn geweest die bij de verkoop niet direct opvielen. De makelaar liet aan het AD weten dat het ging over „bouwtechnische zaken”. De bezwaren van het stel waren bij de makelaar nog in behandeling.
In de tussentijd haalden de kopers verhaal bij de verkopende partij, de inmiddels verdachte Richard K. Zo ontstond er een langlopend conflict dat uiteindelijk leidde tot het drama van dinsdag. De makelaar zei tegen de krant dat het er tijdens het conflict vaak pittig aan toe ging. „Maar dat het zover zou komen, had ik echt nooit verwacht. Ik ben helemaal van slag. Dit soort dingen zie je niet aankomen. Je maakt in je carrière weleens een conflict mee tussen twee partijen, maar zoiets… Nee, dit heb ik in 25 jaar niet meegemaakt.”
Blauwe ogen
Dat kopende en verkopende partijen bij elkaar verhaal halen, maakte ook advocaat Kees Borstlap, gespecialiseerd in vastgoedrecht en werkzaam bij Dommerholt advocaten, tot nog toe nooit mee. „Vaak komt er bij zulke zaken wel emotie kijken, maar meestal is het onderling op te lossen. Bij extreme gevallen moet er een rechter aan te pas komen.”
De verborgen gebreken kunnen volgens hem van alles zijn. „Van boktor in het hout, tot een kapotte riolering of een verkeerd energielabel.” Soms is het gebrek volgens hem niet bouwkundig van aard. „Ik stond eens kopers bij die van het huisje in de tuin een woning voor hun ouders wilden maken. De verkopende makelaar had gezegd dat dit kon. Later bleek dat het bestemmingsplan daar helemaal geen mogelijkheid voor gaf.”
Om gedoe te voorkomen adviseert hij bij de aan- of verkoop van een huis zoveel mogelijk op schrift te zetten. „Geloof een huiseigenaar niet op z’n blauwe ogen. Het gaat om veel geld.”
