Op verjaardagen is het een veelbesproken onderwerp: het grote tekort aan huizen. Vooral starters slagen er vaak niet of nauwelijks in om geschikte woonruimte te vinden. Zeker voor hen is het wrang dat er steeds minder nieuwbouw van de grond komt. Maar niet alleen voor hen. Ook voor de meer dan 330.000 werknemers in de bouwsector gaat het gevolgen hebben. Er staan banen op het spel.

Naar schatting worden er in 2023 een kleine 70.000 huizen gebouwd en in 2024 volgens recente rapporten van ABN-AMRO en ING slechts 65.000, terwijl de overheid mikte op 100.000 per jaar.

Op slot

Komt dat afnemende aantal nieuwbouwwoningen door de stikstofproblematiek? Het antwoord is: slechts in beperkte mate. De cijfers laten dat zien. In mei 2019 kwam de Raad van State met het beruchte stikstof-

arrest, waarin de regels voor de bouw fors werden aangescherpt. De sector raakte in rep en roer. Er werd geroepen dat het land ‘op slot’ zou komen te zitten. Frappant genoeg was er daarna echter geen terugval in de vergunningverlening, zo blijkt uit onderzoek van de ESB, een toonaangevend platform voor economen.

Aan de andere kant was er ook geen sprake van een opleving toen de Raad in juli 2021 een bouwvrijstelling invoerde, die bedrijven meer ruimte gaf. In november 2022 werd die vrijstelling overigens weer teruggedraaid.

Vanzelfsprekend werken de overheidsmaatregelen hier en daar beperkend, maar de mogelijkheden om te bouwen bleven dus grotendeels bestaan. In de buitenring van stikstofgevoelige gebieden werd na 2019 zelfs meer gebouwd dan elders. Woningbouwers slaagden er dus in om aan vergunningen te komen, bijvoorbeeld door het kopen van stikstofrechten.

Waardoor neemt het aantal nieuwbouwwoningen dan wel fors af? Het belangrijkste antwoord op die vraag is: de prijs. Voor veel mensen zijn ze onbetaalbaar geworden, zeker nu de hypotheekrente behoorlijk is gestegen. In het derde kwartaal kostte een gemiddeld nieuwbouwhuis 474.000 euro, tegen 422.000 voor een bestaand huis. Dat grote verschil heeft een aantal oorzaken. De bouwkosten zijn de laatste jaren sterk toegenomen doordat de lonen in de bouw zijn gestegen en veel grondstoffen fors duurder zijn geworden.

Ook de grondprijzen zijn omhoog gegaan. Sinds 2019 met 35 procent omhoog gegaan.

En dan speelt er nog iets: projectontwikkelaars kiezen er in de meeste gevallen voor om huizen te laten bouwen in de duurdere segmenten. Daarop kunnen ze winst maken, iets wat niet of nauwelijks lukt als ze investeren in goedkopere woningen.

De hoge prijzen van de nieuwbouwhuizen schrikken veel potentiële kopers af, waardoor ze minder snel verkocht worden. Dat zorgt voor een negatieve spiraal. Bouwprojecten kunnen vaak pas doorgaan als een groot deel van de woningen, meestal zo’n 70 procent, is verkocht voordat de huizen zijn afgebouwd. Steeds vaker lukt dat niet.

Als er geen verandering komt in de huidige situatie, dreigt de nieuwbouw ook na 2024 te stagneren. Alleen een krachtig ingrijpen van de overheid kan dat voorkomen.