Jullie zijn jong en willen over niet al te lange tijd trouwen. Jij hebt een studentenkamer, je vriendin woont bij haar ouders. Samen gaan jullie op zoek naar een eigen huis. Maar dat valt zwaar tegen.
Voor een sociale huurwoning is jullie inkomen te hoog, terwijl het nog zo bescheiden is dat de bank niet meer dan 2 ton aan hypotheek wil verstrekken. Probeer voor dat bedrag maar eens wat te kopen.
De starters uit dit voorbeeld zijn niet de enigen. Ook groeiende gezinnen die een wat ruimer huis zoeken, grijpen keer op keer mis. Hetzelfde geldt voor ouderen die alles gelijkvloers willen hebben. De woningmarkt is zwaar oververhit. In decennia stonden er niet zo weinig woningen te koop als nu, terwijl de vraag juist groot is. Overbieden, en dan nog fors ook, lijkt de enige manier om een kans te maken.
Huizenbezitters blijven in de huidige situatie zitten waar ze zitten. Leden van makelaarsorganisatie NVM –die twee derde van de markt bestrijkt– verkochten in het tweede kwartaal 34.000 bestaande woningen, 12 procent minder dan in januari tot en met maart. Half mei stonden er minder dan 15.500 bestaande woningen te koop. Dat is het laagste aantal sinds de NVM dit in 1995 ging bijhouden. De huizen gaan bovendien razendsnel van de hand: gemiddeld staan ze 24 dagen te koop, dat is korter dan ooit.
Vraagprijs
Kopers tasten diep in hun zakken. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen kwam in het tweede kwartaal voor het eerst boven de 4 ton: 410.000 euro. Dat is bijna 20 procent hoger dan een jaar eerder, de grootste stijging sinds 1995. Van de woningen werd 78 procent boven de vraagprijs verkocht.
Ook aan een nieuwbouwwoning is moeilijk te komen. Daarvan staan er bij NVM-makelaars 9500 te koop, een derde minder dan in het tweede kwartaal vorig jaar.
Hoe is het zover gekomen? Deskundigen noemen verschillende oorzaken. Allereerst is daar de bouw van nieuwe woningen, die na de financiële crisis weer op stoom kwam maar met zo’n 75.000 per jaar nog altijd achterloopt bij de vraag. Die vraag stijgt voortdurend. Dat is vooral het gevolg van demografische ontwikkelingen, zo analyseerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in april: er wonen steeds meer mensen in Nederland en tegelijk worden de huishoudens steeds kleiner.
Daar komt bij dat corporaties minder woningen zijn gaan bouwen sinds de overheid in 2013 een speciale belasting invoerde voor verhuurders van sociale huurwoningen, de verhuurdersheffing.
De achterstand aan beschikbare woningen wordt door onderzoeksbureau ABF Research geraamd op 300.000 stuks. Tot 2030 moeten er zo’n 900.000 huizen bij komen om het tekort op te lossen, schreef demissionair minister Kasja Ollongren van Binnenlandse Zaken in juni aan de Tweede Kamer. Of dat lukken gaat is maar zeer de vraag. Bestemmingsplanprocedures verlopen uiterst traag, niet alleen door de aangescherpte regels rond stikstofuitstoot maar ook door een tekort aan ambtenaren bij veel gemeenten. Het PBL noemt „personele capaciteit” in het genoemde rapport zelfs de grootste belemmering voor de bouwsnelheid. „Er is zowel een tekort aan beschikbare vakmensen in de bouw als aan ambtenaren om bouwplannen te verwerken”, schrijft het bureau.
Dan is er ook nog de lage rente. Dankzij de extreem lage hypotheekrente kunnen mensen juist meer lenen en dus ook meer bieden voor een te koop staand huis. De afschaffing door de overheid van de overdrachtsbelasting voor starters (met ingang van dit jaar) heeft eenzelfde effect: het drijft de huizenprijzen op.
Omdat sparen niets oplevert, kopen investeerders liever huizen om die vervolgens te verhuren. Starters en doorstromers moeten met deze beleggers concurreren.
Uitweg
Wat is de uitweg? Lana Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen, ziet er maar één: „slagvaardig, snel en slim bouwen en daarmee het aanbod verruimen.”
Volgens NVM-voorman Onno Hoes moeten overheden de regie op de vastgoedmarkt pakken. Ook de Woonbond wil meer regie. Die pleitte eerder dit jaar voor de terugkeer van een ministerie van Volkshuisvesting. Dat moet ervoor zorgen dat er meer „betaalbare huur- en koopwoningen” worden gebouwd, want juist die categorie blijft achter. De verhuurdersheffing zou moeten worden afgeschaft.
In februari pleitten 34 organisaties, waaronder de NVM, de Woonbond en de Vereniging Eigen Huis, verder nog voor onder meer aanwijzing van voldoende woningbouwlocaties, snellere procedures en de instelling van een Nationaal Koopstartfonds om het aanbod van nieuwe woningen voor starters te vergroten.
„De badkamer deelden we met het gezin van mijn ouders”
Wat te doen als je met geen mogelijkheid een huis kunt krijgen? Inwonen bij je ouders kan een tijdelijke oplossing zijn. Twee ervaringsverhalen uit heel verschillende tijden.
Na de Tweede Wereldoorlog was er een groot tekort aan materialen en aan bouwvakkers. Veel huizen waren verwoest en de bouw van nieuwe woningen kwam maar mondjesmaat op gang. Margien Speksnijder-Vrijenhoek (95) trouwde in 1949 met haar man Aart. „Mijn ouders hadden in Krimpen aan den IJssel een flink huis met een grote zolder. Die hebben we op onze kosten vertimmerd.”
Inwonen bij je ouders kwam toen vaker voor. „Aart en ik hadden vier jaar verkering, dan wordt het tijd om te trouwen. We hebben een goede tijd gehad op die zolder.”
Het jonge paar betaalde een bescheiden huur. Daarnaast golden er een paar afspraken. „Wij gebruikten de voordeur, dan liep je zo de trap op. Mijn ouders gingen door de achterdeur. We konden dus gewoon onze eigen visite ontvangen.”
Spanningen kan ze zich niet herinneren. „Ik kookte ons eigen potje op een oliestel. Eten bewaarden we in de kelder. In de bijkeuken kon ik water halen om ons te wassen. Verder hielp ik mijn moeder in het huishouden.” Vijf jaar woonde het echtpaar Speksnijder op de zolder. Inmiddels hadden ze twee kinderen. „Toen kregen we van de gemeente een huisje toegewezen.”
Opbouw op garage
Martin Woord en Grietje Hoekstra uit Urk hadden in 2016 al zes jaar verkering. Ze waren 20 en 21 jaar en besloten te trouwen. „Ik werkte pas kort als verkoper in de detailhandel, Grietje studeerde nog aan de pabo. Een huis kopen konden we niet”, zegt Martin.
Ze hadden zich wel ingeschreven bij de Urker woningcorporatie, maar dat hielp niet. „Gezinnen en vluchtelingen kregen voorrang, wij kwamen nooit aan de beurt. Mijn ouders hadden een opbouw met twee kamertjes op hun garage en boden aan dat we daar voorlopig zouden gaan wonen. Dat hebben we toen gedaan. Beneden in de garage hadden we een eigen wc. De badkamer moesten we delen met het gezin van mijn ouders. We aten ook bij hen mee uit de pot.”
Krap drie jaar woonde het stel bij Martins ouders in. In de tussentijd kreeg Grietje een baan als leerkracht en ging Martin ook wat meer verdienen.
Om wat meer privacy te hebben, verhuisden ze naar een bovenwoning met eigen voorzieningen die door een particulier werd verhuurd. De woningmarkt in Urk met zijn groeiende bevolking werd intussen alleen maar krapper. Pogingen om in het dorp een huis te kopen liepen steeds op niets uit. Toen besloten ze buiten Urk te kijken, in het naburige Tollebeek. Daar lukte het wel. Sinds 2020 woont het echtpaar in een jonge twee-onder-een-kapper met een ruime tuin. „Die hebben we voor een prijs waar je in Urk nauwelijks een krap rijtjeshuis voor kunt kopen.”
Kunnen ze inwonen bij je ouders aanraden? Martin: „De lage maandlasten waren een voordeel, daardoor konden we wat sparen. Maar dat we zaken zoals de wasmachine en de douche moesten delen was best een hobbel.”
Grietje: „Maar we hadden wel een plekje samen, met een eigen ingang. Inwonen kan ik daarom toch wel aanraden, mits de verstandhouding met je ouders goed is. Uiteindelijk leveren beide partijen een stukje privacy in.”
