Nog maar vijf jaar nadat de kranten berichtten over onverkoopbare huizen, is de gekte op de woningmarkt in volle hevigheid teruggekeerd. Op sommige plaatsen stegen de prijzen in één jaar tijd met meer dan vijfentwintig procent, wat leidt tot onverdiende winsten voor huizenbezitters.

Dat ‘onverdiend’ is niet mijn classificatie, maar de teneur van steeds meer berichten waarin gesproken wordt over een kloof tussen huizenbezitters en huurders. Die eerste categorie zou slapend rijk worden, terwijl de tweede torenhoge huren betaalt en niet aan sparen toekomt. Voor de jongste generatie starters lijkt de droom van een eigen woning zelfs een onbereikbaar ideaal geworden.

Nieuwe belastingwetgeving zou vermogens zwaarder moeten belasten om aan deze ongelijkheid een einde te maken. Dat is een sympathiek streven zolang het de gewenste uitkomst heeft, terwijl de geschiedenis laat zien hoe lastig het is om duurzame fiscale hervormingen door te voeren. Zo is het fictieve rendement van 4 procent uit 2001 inmiddels een fantasierijk relikwie uit een voorbije periode.

Mocht de overheid besluiten om de overwaarde van koopwoningen voortaan tegen eenzelfde soort fictieve rendement te belasten in box 3, dan zouden eigenaren van een hypotheekvrij huis maandelijks net zo duur uit zijn als de buren die een geheel aflossingsvrije hypotheek hebben afgesloten tegen iets meer dan 1 procent rente. Dat is een onwenselijke uitkomst die vraagt om een veel verfijndere aanpak.

Belangrijke vraag daarbij is of de het papieren –want theoretische– vermogen in de vorm van overwaarde of van de eventuele vermogenswinst bij verkoop belast moet worden. Je trekt de woningmarkt niet uit het slop door huiseigenaren te belasten die tot hun overlijden niet van plan zijn te verhuizen en zelf dus ook niet profiteren van de sterk gestegen prijzen.

Het simpelweg belasten van de overwaarde is vele malen eenvoudiger dan het belasten van de gemaakte winst bij verkoop, ook al omdat je in een dergelijk stelsel eigenlijk ook de winst bij aandelenverkoop zou moeten afromen. Toch zou juist een dergelijke maatregel een dempend effect kunnen hebben op de prijzen, omdat het speculatie minder aantrekkelijk maakt.

Grote vraag is echter of je een dergelijke maatregel wel kunt invoeren met terugwerkende kracht, waardoor er automatisch weer nieuwe onrechtvaardigheden op de loer liggen en jongere huizenkopers mogelijk alsnog aan het kortste eind trekken. Datzelfde geldt wanneer de focus meer zou liggen op het zwaarder belasten van onroerend goed bij erfenissen.

Zelfs deze simpele verkenning laat al zien dat het wellicht raadzamer is om de penibele situatie op de woningmarkt met andere middelen te lijf te gaan dan met fiscale hervormingen die slechts een decennium houdbaar zijn en onbedoeld zorgen voor weer andere vormen van oneerlijkheid en onevenwichtigheid.

De auteur is publicist. Voor eerdere columns zie rd.nl/hormann. Reageren? hormann@refdag.nl