Starters kunnen vandaag de dag moeilijk een huis kopen. Beleggers kopen in de grote steden inmiddels een op de vijf woningen, in heel Nederland een op de tien.

Door de overdrachtsbelasting voor starters te verlagen van 2 naar 0 procent en voor beleggers te verhogen van 2 naar 6 procent, hoopt de regering meer ruimte te creëren voor de starter.

Eind oktober is dit idee uitgewerkt in een voorstel aan de Tweede Kamer. De wetgeving is nog niet definitief, maar ik acht de kans groot dat de voorgestelde variant doorgaat. Als starter kun je hier al rekening mee houden. Maar hoewel ik het voorstel sympathiek vind, denk ik dat het in veel gevallen een tegenovergestelde werking zal hebben.

Snel

In het verleden is de overdrachtsbelasting al eens verlaagd van 6 procent naar 2 procent. De invoering verliep toen zeer snel. Ik verwacht ook nu dat de wetgeving al per 1 januari kan ingaan. Voor een starter kan het daarom slim zijn om het moment dat hij de woning bij de notaris op naam krijgt te verplaatsen naar 2020. Dat scheelt op een woning van bijvoorbeeld 250.000 euro zomaar een bedrag van 5000 euro.

Volgens het wetsvoorstel krijgen starters een voordeel ten opzichte van beleggers, die 6 procent gaan betalen, en een klein voordeel ten opzichte van doorstromers, die de huidige 2 procent blijven betalen. Starters hoeven over minder eigen geld te beschikken om een woning te kunnen kopen.

In een situatie waarbij de woningmarkt niet enorm overspannen is, klopt deze redenering. Maar juist in stedelijke gebieden waar de woningmarkt op dit moment enorm onder druk staat, zullen starters de extra armslag benutten om extra te bieden op een woning die ze op het oog hebben. Het voordeel van de lagere overdrachtsbelasting komt op die manier bij de verkoper terecht.

Bovendien heeft de wijziging een prijsverhogend effect op de totale woningvoorraad. Juist in stedelijke gebieden kopen beleggers veel panden op. Ze kopen woningen om die te verhuren, kopen andere panden om daar woningen van te maken, renoveren woningen of splitsen – waarbij van één woning twee huizen worden gemaakt.

Doorschuiven

Als zo’n belegger binnen zes maanden het gekochte pand weer doorverkoopt aan een andere belegger, kan hij de betaalde 6 procent overdrachtsbelasting doorschuiven naar de nieuwe eigenaar. Maar verkoopt hij aan een doorstromer of aan een starter, dan kan hij die maar deels of helemaal niet verrekenen. Het gevolg laat zich raden: zo’n belegger zal minder geneigd zijn om aan een starter te verkopen, tenzij die starter hoger biedt dan een doorstromer of een andere belegger. Opnieuw een negatief gevolg voor starters.

Conclusie: in een normaal functionerende woningmarkt is het idee van het kabinet gunstig voor starters. Maar in regio’s met een zeer overspannen woningmarkt is het effect averechts.

De auteur is Master of Financial Planning. Volgende keer schrijft hij over ruimere leningen voor starters. Suggesties of vragen? financieel@refdag.nl