Starter profiteert vaker van schenking bij aankoop woning
Steeds vaker helpen ouders via een schenking hun kinderen om een huis te kunnen kopen. Wat is de aanleiding voor die trend en welk effect heeft het op de huizenmarkt?
Het waren economen van ING die vrijdag de vinger legden bij schenkingen aan starters op de woningmarkt. Ouders helpen hun kinderen vaker en ook nog eens met hogere bedragen dan enkele jaren geleden.
Starters brengen bij de aankoop van hun eerste huis steeds meer eigen geld in. Makelaarsvereniging NVM schat dat het vorig jaar gemiddeld om 45.000 euro ging. In 2020 was dat nog 35.000 euro.
Kinderen van rijkere ouders profiteren daarbij soms van een schenking. Volgens het eerder deze maand verschenen Woononderzoek van het ministerie van Volkshuisvesting kreeg in 2024 kreeg circa een derde van de starters geld van ouders of schoonouders voor het kopen van een huis. In 2018 was dat nog 15 procent. Ook doorstromers krijgen vaker zo’n schenking dan enkele jaren geleden (zie graphic ”Woningaankoop met schenking”).
De bedragen die starters van hun (schoon)ouders ontvingen, lopen sterk uiteen. Gemiddeld nemen ze fors toe, van ongeveer 40.000 euro in 2018 naar 58.000 euro in 2024. Ruim een kwart ontving vorig jaar een ton of meer.
Kritisch
De bank is kritisch over deze trend. Door de hogere schenkingen kunnen sommige huishoudens meer bieden en dat drijft de huizenprijzen op, stelt ING. Ook andere woningkopers, die geen schenking krijgen, moeten hierdoor meer geld bieden om kans te maken op een huis.
ING-econoom Sander Burgers verwijst naar onderzoek van de Universiteit van Maastricht uit 2024. „Daaruit blijkt dat het effect significant is, vooral in regio’s waar de markt krap is, zoals in de Randstad. Kopers die een schenking ontvangen, betalen voor hetzelfde huis tot enkele procenten meer dan andere kopers.”
Hypotheekbemiddelaar André van Luijk uit Rotterdam zegt in een reactie dat er veel meer factoren zijn die de huizenprijzen beïnvloeden. Dat ING de schenkingen van ouders eruit pikt, vindt hij overtrokken. „Het is van alle tijden dat ouders hun kinderen willen helpen.”
Burgers erkent dat andere factoren een rol spelen bij de stijging van de huizenprijzen. „Een van de belangrijkste is de krapte op de woningmarkt. Er staan historisch weinig huizen te koop, terwijl er veel vraag is. De leencapaciteit van huishoudens is ook groter dan enkele jaren geleden, doordat de lonen flink gestegen zijn.”
Jubelton
Het maximale bedrag dat ouders belastingvrij aan kinderen kunnen schenken is inmiddels een stuk lager dan enkele jaren geleden. In 2024 konden kinderen voor het laatst gebruik maken van de zogeheten jubelton, de eenmalig verhoogde vrijstelling voor schenkingen die besteed wordt aan de verbetering of aankoop van de eigen woning.
Ouders mogen elk jaar sowieso een belastingvrije schenking doen die kinderen naar eigen inzicht mogen besteden. In 2025 gaat het om ruim 6700 euro. Eén keer in zijn leven, als hij tussen 18 en 40 jaar oud is, mag een kind een hogere schenking ontvangen. In 2025 gaat het daarbij om ruim 32.000 euro.
Behalve schenken, kunnen ouders hun kinderen ook geld lenen voor de aankoop van een huis. Dit wordt een familiehypotheek genoemd. „Wij verwachten dat die populairder wordt”, zegt ING-econoom Burgers.
Sommige geldverstrekkers werken mee aan zogeheten leen-schenkconstructies. Ouders lenen hun kinderen dan een deel van de aankoopsom en schenken de betaalde rente terug tot maximaal de hoogte van de jaarlijkse belastingvrije schenking. De hypotheekverstrekker verrekent dit bij de vaststelling van de maximale maandlast.
Volgens hypotheekadviseur Van Luijk staan steeds meer banken en hypotheekverstrekkers open voor zo’n constructie. „Het zijn er al een stuk of zes, zeven”, schat hij. Maar deze aanpak ligt volgens hem „gevoelig”, omdat de familielening in feite een schuld is die voor de hypotheekverstrekker onzekerheden met zich meebrengt.
Overigens slaan starters de laatste tijd steeds vaker toe op de woningmarkt, zo blijkt uit cijfers die het Kadaster eerder dit jaar bekendmaakte. Dat is mede te danken aan het stijgende aantal verkopen door investeerders. Die zijn vorig jaar begonnen veel huurwoningen in de verkoop te zetten.
Vorig jaar ging bijna 46 procent van de verkochte woningen naar starters. Het jaar daarvoor was dat 43 procent en in 2022 nog 39 procent. Het fenomeen speelt relatief sterk in de grote steden. Daar was het aandeel van de starters vorig jaar 64 procent.
