Te weinig woningen? Dat is maar hoe je het bekijkt. Per hoofd van de bevolking hebben we er de afgelopen eeuw juist steeds meer gekregen. Alleen hebben mensen nu vaker een klein gezin of wonen ze in hun eentje, en ze blijven alleen wonen als een relatie uitgaat of een partner overlijdt. Met die trend om met weinigen in een huis te wonen, is te weinig rekening gehouden, waardoor er ondanks een enorme toename van het aantal woningen toch een groot woningtekort is.

Een nieuw rapport van ABN AMRO over de woningmarkt haalt wat dat betreft mythes onderuit. Zo denken velen dat de bevolkingsgroei de oorzaak is van de woningschaarste, en dan specifiek de groei die veroorzaakt wordt door arbeidsmigratie en door asielzoekers die een status krijgen. Nu draagt de bevolkingsgroei inderdaad wat bij, maar de grote boosdoener is de omvang van huishoudens. Als mensen vaker alleen wonen en per huishouden groter gaan wonen, dan vreet dat (woon)ruimte.

Zo waren er in 1950 ongeveer 10 miljoen inwoners, en 2,2 miljoen woningen. Dat zijn er dus pakweg 0,2 woning per inwoner – of omgekeerd vijf mensen per woning. Inmiddels zijn er 18 miljoen inwoners en 8,2 miljoen woningen, dus ongeveer 0,45 woning per inwoner – of omgekeerd iets meer dan twee mensen per woning. En die trend zet door. Inmiddels bestaat liefst 40 procent van de huishoudens uit enkelingen.

Daar bouwt Nederland niet voor, het bouwt nog steeds zoals het al decennia doet: door veel eengezinswoningen te plannen. Projectontwikkelaars en bouwers verdienen ook het meest aan grotere en duurdere woningen. Zelfs als er daar op zich al genoeg van zijn, worden ze toch verkocht, want alternatieven zijn er niet. Alleen komen eenpersoonshuishoudens zo wel in toenemende mate in de problemen, want die hebben, logischerwijs, maar één inkomen.

Mythe

Nog zo’n mythe: in steden is het woningtekort het grootst. Maar eigenlijk valt het probleem daar op dit punt nog enigszins mee. Al langer worden daar ook behoorlijk wat kleinere woningen gecreëerd, net als er verhoudingsgewijs meer sociale huur is neergezet die betaalbaar is voor eenpersoonshuishoudens – ook al zijn het er nog steeds veel te weinig.

„Vooral buiten de Randstad dreigt het mis te gaan” - Mike Langen, onderzoeker ABN AMRO

Vooral buiten de Randstad dreigt het mis te gaan, zegt onderzoeker Mike Langen van ABN AMRO. Daar komen net zo goed steeds meer eenpersoonshuishoudens, in Limburg en Drenthe bijvoorbeeld steeg het aandeel daarvan sinds 2000 met zo’n 30 procent. Voor hen wordt nauwelijks iets gebouwd: buiten de Randstad staan grofweg minder dan de helft van het benodigde aantal kleinere woningen dat je zou wensen gezien het aantal kleine huishoudens.

Alleenwonenden kunnen dus geen geschikte eerste woning vinden, óf blijven leven in hun grote huis omdat ze niet kunnen doorstromen naar iets kleiners – zoals mensen die scheiden, of ouderen van wie de kinderen de deur uit zijn en de partner is overleden. En dat belemmert weer de mogelijkheden voor grotere huishoudens, zoals beginnende gezinnen, om die grotere woningen in te trekken.

Oplossing

Een oplossing valt niet op korte termijn te verwachten gezien de lange looptijd van bouwprojecten. En de vraag naar kleinere woningen zoals appartementen is nu al groot. Bijvoorbeeld onder alleenstaanden die werken in de Randstad, maar daar de prijzen niet kunnen betalen en de extra reistijd voor lief nemen, omdat ze vaker thuis mogen werken. Ook zit er een ”zilveren tsunami” aan te komen van babyboomers die kleiner willen gaan wonen en de overwaarde van hun grote huis willen verzilveren.

Dat zie je terug in de prijzen: de competitie om kleinere woningen neemt toe. Zo stegen appartementen het afgelopen decennium sneller in prijs dan vrijstaande woningen, omdat er nu veel vraag naar is en huishoudens zich geen grote woningen kunnen veroorloven. Dat is een omslag, want in het eerste decennium van deze eeuw liepen juist de vrijstaande woningen iets voorop.

De overheid kan hier wel iets aan doen. Zo moeten bouwprojecten niet het aanbodpatroon van de afgelopen twintig jaar volgen, zodat het aandeel kleinere woningen kan groeien. Ook moet het voordeliger worden gemaakt voor ouderen om een groter huis te verkopen, bijvoorbeeld door de overwaarde minder zwaar te belasten als vermogen.

Zeker ook een optie is het wegnemen van obstakels om grotere woningen te splitsen en om te zetten in meerdere woonadressen. Het krijgen van vergunningen daarvoor en het regelen van financiering is nu vaak enorm complex.

Het motto is in ieder geval niet simpelweg bouwen, bouwen, bouwen. Eerder: kijk goed naar de veranderde vraag en bouw meer klein, klein, klein, ook buiten de Randstad.