Na kantoor ook winkel in beeld voor woningen
Kantoren en scholen worden al omgebouwd tot woningen. Met de toenemende winkelleegstand en het groeiende woningtekort zal wonen in voormalige winkelpanden ook vaker een optie zijn.
De recentste cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn die van 2019. In dat jaar werden er 12.500 woningen gecreëerd in bestaande gebouwen. Het hoogste aantal in acht jaar. Bijna de helft (5700) werd gerealiseerd in kantoorgebouwen, een kwart in winkels of maatschappelijk vastgoed, zoals ziekenhuizen, kerken of scholen. Het aantal van 12.500 was bijna 13 procent van alle woningen die er in 2019 bijkwamen.
Over het algemeen zijn woningen uit transformaties niet groot. In 2019 had 45 procent een oppervlakte van 15 tot 50 vierkante meter. Transformatiewoningen zijn veelal huurwoningen: in 2018 84 procent. De meeste zijn in het bezit van bedrijven of institutionele beleggers.
Thuiswerken
Kantoren ombouwen blijft een optie nu verwacht wordt dat veel kantoorruimte leeg komt te staan doordat thuiswerken na corona blijft. Kantoorcasco’s lenen zich bouwtechnisch vaak goed voor een woonbestemming. Plafonds zijn aangenaam hoog, er is volop daglicht, een lift is aanwezig, de betonconstructie is solide. Toch komt slechts een deel van de leegstaande kantoren in aanmerking. Veelal staan ze op bedrijventerreinen langs een snelweg en voldoet de locatie, door stikstof, geluidsoverlast of verminderde luchtkwaliteit niet aan de woningbouweisen.
Voor de komende jaren is transformatie van winkels naar woningen „een heel interessante én mogelijke opgave”, mede gelet op het groeiende woningtekort, zegt voorzitter Sander Heidinga van NVM Business, coöperatieve vereniging van makelaars en taxateurs in commercieel vastgoed. „Het aantal winkels daalt, langdurige leegstand neemt toe. De coronacrisis versnelt dat.” NVM Business en dataplatform Brainbay berekenden vorige maand dat ruim 800.000 vierkante meter aan winkeloppervlak langer dan een jaar leegstaat. „In potentie kunnen er 29.000 woonruimten worden gerealiseerd.” Niet elk winkelpand is echter geschikt. Ook is een andere invulling, zoals cultuur of dienstverlening, denkbaar.
Bestemmingsplan
Vaak ontbreekt de mogelijkheid tot functiewijziging in het bestemmingsplan. Dat is volgens NVM Businessmakelaars de grootste beperkende factor. De bestemming ”centrum’” of ”gemengd” staat wonen niet toe, althans niet op de begane grond. Geldt ”detailhandel”, meestal in grotere winkelcomplexen, dan kan wonen meestal helemaal niet. De zogeheten kruimelregeling, met een kortdurende procedure, kan wonen vaak alsnog mogelijk maken. Ligging van het pand, financiële haalbaarheid en daglichttoetreding zijn eveneens van belang voor de haalbaarheid. Daarmee rekening houdend denkt NVM Business dat er zo’n 6500 woningen in leegstaande winkels kunnen worden gecreëerd.
Grootschalige transformatie lukt volgens Lanting alleen als de handen ineen wordt geslagen. „Van gemeenten vraagt dit om meer vrijheid in bestemmingsplannen, van vastgoedeigenaren de durf om te investeren, van financiers het denken in kansen in plaats van risico’s en van winkeliers de bereidheid om te verhuizen naar hoofdwinkelstraten. Het is belangrijk dat gemeenten hierin de regie nemen.”
Een goed voorbeeld is in Lantings ogen Hengelo. „De binnenstad krijgt er een invulling die past bij deze tijd waarin minder behoefte is aan winkelruimte. Dat is in ieders belang. Een levendig centrum is goed voor de winkelier. Een gezonde winkelmarkt is goed voor vastgoedeigenaar en financier. En de gemeente wil een bruisende binnenstad voor de inwoners.”
Serie
Deel 3 in een serie over de krapte op de woningmarkt en hoe mensen daarop inspelen. Volgende week woensdag deel 4.
