Als je voor het eerst een huis wilt kopen, heb je nu iets meer mogelijkheden. In de laatste drie maanden van vorig jaar zijn er volgens het Kadaster bijna 60.000 woningen verkocht, een vijfde meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal sinds eind 2020.

De prijzen stegen nog steeds fors in vergelijking met een jaar eerder −om precies te zijn: 9,2 procent meer−, maar dat percentage is wel lager dan eerder in 2024. Ten opzichte van een kwartaal daarvoor daalden de prijzen zelfs licht, al komt zo’n dipje aan het eind van het jaar wel vaker voor.

Vooral in de grote steden profiteren starters van de ruimere koopmarkt. Daar gaan nu goedkopere huizen in de verkoop die investeerders eerder verhuurden. Door veranderingen in de fiscale wetgeving moeten zij over hun huurpanden nu meer belasting betalen, en ook kunnen ze voor kleinere en kwalitatief minder goede woningen geen excessieve huren meer vragen. Door de Wet betaalbare huur die op 1 juli is ingegaan, vallen meer woningen onder het puntenstelsel waarvoor maximale huurprijzen gelden, en dat maakt verhuren van die huizen minder lucratief.

Starters kunnen die woningen nu kopen. Was in 2022 nog minder dan 40 procent van de kopers een starter, in het laatste kwartaal van 2024 is dat gestegen naar bijna 47 procent − en in de grote steden en kleinere studentensteden zelfs meer dan 60 procent.

De woningen die ze kopen zijn nog steeds geen weggevertjes: in de vier grootste steden legden starters gemiddeld 444.000 euro neer voor een eigen huis. Maar het feit dat dit gemiddelde bedrag ‘slechts’ 5 procent hoger ligt dan eind 2023, laat zien dat de prijzen in de steden worden gedrukt door goedkopere woningen die op de markt komen.

Daar zit een keerzijde aan: er verdwijnen huurwoningen. Investeerders en makelaars waarschuwen al langer dat het aanbod op de huurmarkt verschraalt door het ”uitponden” − de verkoop van huurpanden. Dat uitponden zou zich vooral wreken in het middensegment, woningen met pakweg 900 tot 1100 euro huur. Daar wordt gepleit voor het schrappen van de Wet betaalbare huur.

Voorstanders van de wet betogen dat de wet juist doet wat die beoogt, namelijk te hoge huren voorkomen voor woningen die dat niet waard zijn − nog los van het voordeel dat starters op de koopmarkt nu meer keuze hebben. Minister Mona Keijzer (volkshuisvesting) evalueert de Wet betaalbare huur en de ontwikkelingen in de huursector.

Overigens verwachten alle analisten dat de prijs van koopwoningen ook dit jaar zal stijgen, zij het minder dan in 2024. Dat komt mede doordat er te weinig nieuwbouw beschikbaar is. Vorig jaar zijn er zo’n 82.000 woningen bijgekomen door nieuwbouw of verbouw van bestaande panden als kantoren. Het streven is honderdduizend.

De bouwdip komt vooral door de hoge rente van de afgelopen jaren en de stijgende kosten van materialen en lonen. Ook dit jaar en volgend jaar zal het streefgetal niet worden gehaald. Dat betekent dat de vraag nog steeds groter zal blijven dan het aanbod, ondanks de verruiming die er nu lijkt plaats te vinden. Kopers hebben bovendien meer te besteden, omdat de lonen omhooggaan en de hypotheekrente weer licht lijkt te gaan dalen.