De wet waarmee voormalig minister Hugo de Jonge de hoge huren wil indammen, is sinds 1 juli dan toch van kracht. Maar dat betekent niet dat de tegenstand verstomt.
Verzekeraar ASR investeert voorlopig niet meer in nieuwe huurwoningen. Het enorme woningtekort in Nederland ten spijt: de beleggingen in woningbouw leveren te weinig rendement op. ASR investeert al in zo’n 26.000 woningen en is daarmee een van de grootste woningbeleggers in Nederland. „Dat aantal gaan we in ieder geval niet uitbreiden. We gaan het eerder verminderen”, zei topman Jos Baeten bij de presentatie van verder tamelijk rooskleurige jaarcijfers.
De reden voor die investeringsstop? De nieuwe Wet betaalbare huur die op 1 juli is ingegaan. De veelbesproken wet, nog uit de koker van de inmiddels afgezwaaide minister Hugo de Jonge, werd vlak voor de zomer aangenomen door een ongebruikelijke coalitie van partijen.
Voor De Jonges CDA, linkse oppositiepartijen en de PVV woog de roep om betaalbare huren het zwaarst. Zij stemden vóór het plan, dat met name de huren in het middensegment aan banden legt. Onder meer VVD en BBB waren heel erg tegen. Zij vreesden juist dat woningbeleggers als ASR –maar vooral ook kleinere, particuliere verhuurders– niet meer in nieuwe woningen investeren. Of hun huizen zelfs liever verkopen, omdat dat meer oplevert dan verhuren tegen een matig rendement.
Puntensysteem
De nieuwe wet begrenst de huurprijzen van zowel sociale huurwoningen als middeldure huur in de vrije sector. Een puntensysteem bepaalt daarbij de maximale huurprijs; een woning krijgt punten voor de hoeveelheid vierkante meters, de kwaliteit van voorzieningen en de duurzaamheidsscore. Daarbij geldt voor vrijesectorhuur een plafond van 186 punten en 1123 euro. Bij woningen die hoger scoren, blijft de huurprijs wél vrij te bepalen.
Dat heeft vooral effect op de huren van kwalitatief matige en weinig duurzame woningen in de grote steden. Juist daar ligt de prijs –door het nijpende woningtekort– vaak ver boven het niveau dat het puntensysteem voorschrijft. „Het effect daarvan is dat woningen in bijvoorbeeld het centrum van Amsterdam voor veel meer mensen betaalbaar worden”, analyseert woningmarktonderzoeker Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit. „Daar neemt de vraag dus nóg meer toe, terwijl het aanbod niet groeit.”
„Er is weinig reden om medelijden te hebben met verhuurders, maar je treft hier juist kwetsbare groepen op de woningmarkt mee” - Matthijs Korevaar, woningmarktonderzoeker
Sterker nog: dat aanbod wordt juist kleiner. Voor verhuurders is het juist op die oververhitte plekken aantrekkelijk om woningen uit het middenhuursegment te halen. „Dat kan door de woning ofwel te verkopen, ofwel zodanig te verbeteren dat het prijsplafond niet meer geldt. Er is weinig reden om medelijden te hebben met verhuurders, maar je treft hier juist kwetsbare groepen op de woningmarkt mee. Als zij niet bij een corporatie kunnen huren, kunnen zij zo op nóg minder plekken terecht.”
Prinsjesdag
Om die reden was Korevaar voor invoering al erg kritisch op de nieuwe huurwet. Onder meer ING uitte in een recente analyse vergelijkbare bezwaren. Overigens protesteerden vooral de kleinere, particuliere verhuurders tegen invoering van de wet. „Bij de grote beleggers is het beeld meer wisselend”, zegt Korevaar. „Bij investeerders met een vrij duurzame portefeuille is het effect beperkt.”
Korevaar vermoedt dat Prinsjesdag een rol speelt bij de grieven van de verzekeraar. „De effecten van de huurwet zijn nu nog niet te meten en het is onwaarschijnlijk dat een nieuwe wet meteen weer flink wordt herzien. Maar het kan wel een manier zijn om de druk op te voeren om tot een andere tegemoetkoming te komen. Zo is ook de overdrachtsbelasting bij woningen tussen beleggers fors verhoogd, van 2 naar 10,4 procent. Daar is makkelijker iets aan te veranderen.”
