Makelaarsvereniging NVM presenteerde donderdag de woningmarktcijfers van het vierde kwartaal van 2022. De belangrijkste boodschap: de huizenkoper krijgt meer keus op de woningmarkt.

Dat komt onder meer doordat het huizenaanbod groeit. In het laatste kwartaal van 2022 verkochten NVM-makelaars 32.500 woningen; 8 procent minder dan een jaar eerder. Daarbij namen ze bijna 42.000 woningen in de verkoop; een groei van 14 procent ten opzichte het laatste kwartaal van 2021. Omdat er meer woningen te koop worden gezet en er minder worden verkocht, staan er twee keer zoveel huizen te koop als een jaar terug.

De krapte op de woningmarkt neemt hierdoor af. Vorig jaar noteerde de NVM een landelijke krapte-indicator van 1,3. Inmiddels is dat 3,2. De koper heeft dus meer te kiezen, al is de woningmarkt in zuidwest-Overijssel en Groningen nog altijd behoorlijk krap (zie graphic ”Krapte neemt af”). „Bij een factor van 5 komt de markt meer in balans”, licht persvoorlichter Marc van der Lee toe.

Lees ook

Starter loopt tegen een muur

Vraagprijs

De dalende prijzen verruimen het keuzeaanbod van huizenkopers eveneens. De mediane verkoopprijs bedroeg in het vierde kwartaal 407.000 euro; 20.000 euro minder (3,7 procent) dan het kwartaal ervoor. Dit betekent dat de helft van de kopers 407.000 euro of een hoger bedrag betaalde voor een woning.

Op jaarbasis gaat het om een daling van 6,4 procent. Het is voor het eerst in negen jaar dat woningen over een heel jaar bezien goedkoper worden. Vooral in en rond Amsterdam daalden de prijzen op jaarbasis flink (zie graphic „Grootste prijsdaling rond Amsterdam”).

Hoe valt de prijsdaling te verklaren? Veel kenners wijzen op de hoge inflatie en de oplopende hypotheekrente, waardoor de consument minder financiële ruimte heeft om zijn slag te slaan op de huizenmarkt. Door deze factoren neemt het consumentenvertrouwen af, waardoor mensen het minder snel aandurven om een woning te kopen.

Toch blijft de gemiddelde vraagprijs stijgen. Voor het jaar 2022 komt die uit op 507.000 euro; een stijging van 1 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal en dik 8 procent in vergelijk met een jaar eerder. Volgens de NVM kunnen klanten maar moeilijk accepteren dat de prijzen dalen, dus blijven ze vasthouden aan een relatief hoge verkoopprijs. Dit levert niet zelden teleurstelling op bij de verkoper, hoort de NVM van makelaars.

Voor 2023 verwacht Lana Gerssen, makelaar en NVM-vakgroepvoorzitter Wonen, dat de huizenprijzen verder gaan dalen, maar minder sterk dan nu. Ook denkt ze dat het aanbod verder zal groeien. „Hierdoor komt er nog meer evenwicht in de markt”, licht ze tijdens de presentatie van de kwartaalcijfers toe.

Materiaalkosten

Mede doordat de vraagprijzen relatief hoog blijven, wordt ‘slechts’ in 45 procent van de gevallen overboden. Hierdoor slinkt het procentuele verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs van een huis. Een jaar geleden was dit nog 9 procent, nu is dat bijna 0 procent. Oftewel: de koper betaalt gemiddeld gezien de vraagprijs voor de woning.

Bestaande woningen worden dan wel goedkoper, voor nieuwbouw geldt dit niet. Het bouwen van een nieuw huis is duur omdat de materiaalprijzen onverminderd hoog blijven. Deze kosten worden doorberekend aan de koper. Het aantal mensen dat voor een nieuwbouwwoning kiest neemt mede hierdoor af.

Dat is een zorgelijke ontwikkeling, aldus de NVM. Om de druk op de woningmarkt te verlichten, wil minister De Jonge (Volkshuisvesting) voor 2030 namelijk 900.000 nieuwe woningen laten bouwen. Daarom moet de aandacht worden verschoven van het inplannen van extra projecten naar de verkoopbaarheid van projecten die beschikbaar komen, stelt de NVM.

Als dit niet gebeurt, dreigt de bouw van nieuwe woningen stil te vallen. Dat gebeurde ook in de kredietcrisis, zo’n vijftien jaar geleden. Hier ontstond volgens de NVM het huidige woningtekort, dat de jaren erna niet meer zou worden ingelopen. „Wanneer de huidige marktontwikkelingen gaan resulteren in projectuitval, ontstaat dezelfde valkuil”, waarschuwt de makelaarsvereniging.