Hugo de Jonge is inmiddels minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Met dezelfde voortvarendheid als in zijn vorige functie is hij inmiddels van start gegaan. In korte tijd wil hij de woningmarkt hervormen. Enthousiast komt hij met plannen, die vooral beleggers in vastgoed fors in hun mogelijkheden beperken.

Een van de nieuwe acties van De Jonge is het reguleren van de zogenoemde middenhuur. Verhuurders van woningen in het middensegment mogen maximaal 1000 euro huur per maand vragen. Een ander plan is het versneld verduurzamen van vastgoed. Minister De Jonge wil dat er vanaf 2030 geen woningen met een slecht energielabel meer worden verhuurd. Op zich een mooi streven, maar voor een verhuurder betekent het dat hij vaak forse investeringen moet doen, terwijl er tekorten zijn aan materialen en technische mensen.

Ook heeft De Jonge plannen voor het versterken van de positie van de huurder en het verzwakken van de positie van de verhuurder. Tenslotte wil hij het fiscaal en financieel minder aantrekkelijk maken om te investeren in vastgoed voor de verhuur.

Nu is het politiek en maatschappelijk wel begrijpelijk dat in deze tijd van woningtekort met argusogen naar vastgoedbeleggers gekeken wordt. Beleggers hebben de wind niet meer mee: de economie is in een recessie beland, de rentes lopen razendsnel op en de vastgoedmarkt gaat dalen. In zo’n situatie heeft het invoeren van al die nieuwe regels nog eens een versterkend effect. Van een goudgerande belegging wordt vastgoed voor veel mensen ineens een blok aan het been en zoeken ze wegen om zo snel mogelijk van hun vastgoed af te komen. Er is wel een probleem: vrijwel niemand wil dat vastgoed nu hebben. De mix aan regels zorgt ervoor dat een deel van het vastgoed een onrendabele investering is geworden.

Omdat veel beleggers hun vastgoed financieren met een hypotheek, zorgt de oplopende rente ervoor dat je fors minder hypotheek kunt krijgen. Ik zag recent een verhuurd pand waarvoor de bank vorig jaar nog 350.000 euro aan hypotheek wilde verstrekken, nu verstrekte ze nog maar 150.000 euro. Dit komt niet alleen door de gestegen rentes, maar ook omdat banken voorzichtiger worden.

Eigenlijk is er een soort ‘perfect storm’ ontstaan. Een golf aan regelgeving, oplopende rente, de mogelijk verplichte energietransitie, een kantelende woningmarkt en vrijwel zeker een recessie. Veel beleggers beseffen dit ook en op panden die verhuurd zijn wordt inmiddels fors minder geboden. Wie vastgoed voor de verhuur bezit, doet er goed aan het komende jaar aan te kijken wat er gebeurt. Het vastgoed in verhuurde staat verkopen, levert in deze tijden weinig op. Komt je vastgoed toevallig leeg omdat de huurder vertrekt, dan kun je het gewoon regulier via Funda verkopen en krijg je er waarschijnlijk wel een betere prijs voor.

De auteur is Master of Financial Planning.