Het beleid lijkt te zijn ingegeven door oneliners als ”Dure woningen zijn er al genoeg, we hebben juist goedkope woningen nodig”. Een uitgangspunt dat begrijpelijk is, maar toch niet klopt.

Want ‘duur’ heeft niet alleen betrekking op de prijs, maar ook op wat je ervoor krijgt. Bij woningen met een prijs vanaf 390.000 euro praten we zelden over villa’s die aan de Toscaanse kust niet hadden misstaan (vanzelfsprekend mét zwembad en zeezicht). Het gaat doorgaans om bescheiden eengezinswoningen: juist het soort huizen dat ook bereikbaar zou moeten zijn voor politieagenten, leraren en verpleegkundigen. Het probleem is niet zozeer dat we de verkeerde woningen bouwen, maar dat we er al decennialang veel te weinig bouwen. Waardoor huizen steeds onbetaalbaarder zijn geworden.

Een overmatige nadruk op woningbouw in de onderste prijssegmenten is schadelijk voor de doorstroming op de huizenmarkt en kan ook de financiële haalbaarheid van bouwprojecten verminderen. Dat is niet alleen nadelig voor mensen die een stapje omhoog willen zetten op de woonladder, maar pakt ook averechts uit voor starters. Bij nieuwbouw komen via doorstroming namelijk méér huizen vrij dan het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. Bijvoorbeeld doordat ze worden gekocht door mensen die gaan samenwonen. De zo vrijkomende huizen zijn meestal goedkoper, en daardoor ten opzichte van nieuwbouwwoningen bereikbaar voor een breder publiek.

Ook lijkt het kabinet ervan uit te gaan dat mensen die het niet lukt om zelfstandig te wonen, bijvoorbeeld jongvolwassenen die tegen hun zin nog bij hun ouders wonen, een groter welzijnsverlies ervaren dan mensen die wel zelfstandig wonen, maar niet kunnen doorstromen. Zoals een jong gezin dat krap bemeten woont. Maar dit is –schrijnende gevallen daargelaten– niet in overeenstemming met de feiten. Mensen die onzelfstandig wonen willen wel veel váker verhuizen dan anderen, en zijn dan gemiddeld minder gelukkig met hun woonsituatie en hun leven. Maar een vergelijkbaar effect zien we bij mensen die al wel zelfstandig wonen en willen verhuizen. Bouwen voor doorstromers –bijvoorbeeld voor gezinnen of voor ouderen die een ruime woning achterlaten– levert dus dubbel winst op: indirect komen er huizen voor starters vrij, en je helpt er ook doorstromers mee.

Er zijn wel argumenten om een aandeel betaalbare bouw te eisen, maar de vraag is of dit twee derde moet zijn. De bouw van sociale huurwoningen kan bijvoorbeeld segregatie tegengaan en biedt huishoudens met een bescheidener inkomen kansen in dure regio’s. Maar de verbetering van de toegankelijkheid voor de ene groep gaat hierbij ten koste van de andere. Bouw juist ook voor de doorstroom: dit is financieel meer haalbaar, verbetert het welzijn van doorstromers én helpt starters net zo goed.

De auteur is econoom bij RaboResearch.