In het eerste kwartaal van dit jaar is de bouw van 1909 woningen niet gestart, zo blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Dat is al meer dan de helft van het aantal waarvan de bouw vorig jaar werd ingetrokken: 3615. Het is ook het hoogste aantal sinds het vierde kwartaal van 2018, toen de bouw van 1970 huizen werd afgelast.

Neprom, de organisatie van projectontwikkelaars, verwacht zelfs dat de verkoop van nieuwbouwwoningen dit jaar de helft minder zal zijn dan in voorgaande jaren. De belangrijkste oorzaken zijn de stijging van de rente, het oplopen van de bouwkosten en grote problemen met de planologische procedures.

„De rente is nog steeds niet hoog in vergelijking met vroeger, maar wel relatief fors gestegen”, zegt een NVM-woordvoerder. „Daardoor kunnen mensen minder lenen.” Als gevolg daarvan neemt de interesse voor nieuwe woningen af. „De bouw van een nieuwe wijk gaat vaak pas van start wanneer 70 procent van de woningen verkocht is, want dan geven verzekeraars een nieuwbouwgarantie af. Het zou al helpen als dat werd verlaagd naar 50 procent.”

Dure grond

De Vereniging Eigen Huis herkent het probleem. „Al worden we er niet over gebeld door teleurgestelde kopers”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte. „Van bouwers horen we het wel. Ze willen eerst 70 procent verkocht hebben. Dat halen ze soms lang niet en dan wordt de bouw afgelast of gaat het plan de ijskast in. Ook bezwaarprocedures zorgen soms voor vertraging. Vooral de nieuwbouw van appartementen in de steden valt stil.”

De la Porte vraagt zich af of het probleem slechts van tijdelijke aard is. „De nieuwbouwprijzen blijven hoog door hoge materiaalkosten en lonen. De strengere eisen, bijvoorbeeld dat nieuwbouw energieneutraal moet zijn, stuwen de prijzen verder op. Daar kunnen de bouwers weinig aan doen.”

Een ander aspect zijn de grondprijzen. „Daar kan wat aan gedaan worden, maar daar is politieke wil voor nodig. Gemeenten moeten dan afschrijven op de grond. Dat doen ze ook wel, om de bouw van goedkopere huizen te stimuleren, maar om dat te bekostigen, drijven ze de grondprijs voor duurdere huizen op, waardoor die nog duurder worden.”

Hoge grondprijzen zijn in Nederland niet van vandaag of gisteren. „Die hebben een lange historie door het strakke verdelingsmodel. Met rode en groene contouren is precies aangegeven waar gebouwd mag worden. Als je over Nederland vliegt, zie je dat de ruimte veel strakker is ingedeeld dan in omliggende landen. Als landbouwgrond tot bouwgrond wordt bestemd, schiet de prijs direct omhoog. Dat is in het voordeel van de boeren, of van de projectontwikkelaar die de grond bijtijds heeft aangekocht. De ruimte is in Nederland nu eenmaal beperkt.”

Vinexwijken

Bouwen binnen de bestaande bebouwde kom is maar een beperkte oplossing, zegt de VEH-woordvoerder. „Het is omslachtig, duur en tijdrovend en geeft overlast. Vaak moet veel moeite voor een kleiner project worden gedaan. Momenteel worden in Utrecht voormalige rangeerterreinen van de spoorwegen ontwikkeld. Dan moet je eerst gaan slopen en daarna de grond bouwrijp maken.”

Een oplossing zou zijn dat de overheid weer een Vinexlocatie aanwijst. „De laatste twee grote nieuwbouwwijken zijn Leidsche Rijn aan de westkant van Utrecht en Vathorst aan de noordrand van Amersfoort. Dat zijn succesvolle wijken, zonder leegstand. Voor de ontwikkelaars is het voordeel dat je vrij snel kunt bouwen, omdat een groot gebied wordt ontwikkeld.”

Naast hoge materiaalkosten, lonen en grondprijzen krijgen kopers van een nieuwbouwwoning te maken met duurdere hypotheken. De la Porte onderstreept echter de voordelen van een nieuwbouwhuis. „Er gelden garanties, je hebt lage energielasten en de eerste jaren zijn er nauwelijks onderhoudskosten. Een ouder huis moet je eerst energiezuinig maken en je kunt voor onverwachte kosten komen te staan. Bouwvakkers inschakelen is prijzig, want het uurloon is sterk opgelopen. Veel mensen hebben geen zin in deze risico’s. In de praktijk is er dan ook het meest belangstelling voor zogeheten instapklare huizen met energielabel A of B.”

Doorstroom

De stagnatie in de nieuwbouw staat haaks op de wens van minister De Jonge (Volkshuisvesting) om in korte tijd een groot aantal huizen te bouwen. „Hij is heel ambitieus, in tegenstelling tot vorige ministers, bij wie die ambities ver te zoeken waren.” De bewindsman kan echter geen ijzer met handen breken, constateert de woordvoerder. „De doorstroom stagneert. Veel ouderen willen wel kleiner gaan wonen, maar omdat er onvoldoende huizen voor hen zijn, blijven ze in hun eengezinswoning. Starters stromen onvoldoende door naar eengezinswoningen. Zij zitten momenteel klem tussen hoge huren en dure hypotheken. Zolang de hypotheekrente laag was, boden ze bij de koop van een huis tegen elkaar op, omdat kopen in ieder geval voordeliger was dan huren. Dat verschil is nu weg.”

Tegenover de hogere rente staat de dalende prijs van bestaande woningen. „Daardoor is –tegen de verwachting in– de belangstelling van starters voor de aankoop van een huis toegenomen. Daarbij speelt ook een rol dat jonge starters geen overdrachtsbelasting meer betalen. Zij zitten ook als huurder nu in een betere positie, doordat een zelfbewoningsplicht is ingevoerd voor huizen onder een bepaalde prijsgrens, waardoor die voor investeerders niet meer interessant zijn. Veel investeerders proberen hun huurhuizen nu van de hand te doen en daardoor komen die voor starters beschikbaar.”

De hogere rente is voor kopers lastig, maar heeft volgens de VEH-woordvoerder ook voordelen. „Er is meer rust in de markt gekomen. Gegadigden moesten de afgelopen jaren vaak bij de eerste bezichtiging al een bod doen om enige kans te maken. Dat is niet gezond.”

Meer overWoningnood

Overheid

Voor de bouwbedrijven heeft de stagnatie in de nieuwbouwprojecten grote gevolgen. Na jaren van forse groei van zowel de productie als de werkgelegenheid moet de bouw zich opmaken voor krimp op de korte termijn, stelt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). De bouwproductie daalt dit jaar met 1,5 procent, volgend jaar nog eens met 2 procent, verwacht het instituut. Bouwbedrijven moeten het vooral hebben van het verduurzamen van bestaande gebouwen. Vanaf 2025 wordt wel weer enige groei in de productie van nieuwe huizen verwacht.

Intussen blijft de woningnood toenemen: het aantal inwoners van ons land groeit. Naast de grote instroom van asielzoekers die wordt verwacht, speelt daarin vooral een rol dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens zijn. Daarom wil het kabinet dat er de komende zeven jaar 900.000 huizen bijkomen. Daarvoor worden veel groene gebieden volgebouwd.

Bouwend Nederland, de organisatie van bouwbedrijven, ziet volgens een woordvoerder een duidelijke rol voor de overheid weggelegd om de huizenproductie op gang te helpen. Nu is de onzekerheid te groot. Als de regering garandeert dat 70 procent wordt gekocht, durven ontwikkelaars een project te beginnen. Als woningen dan alsnog verkocht worden, vloeit de opbrengst in het fonds waaruit de overheid de onverkochte woningen heeft betaald.

De regering kan de leencapaciteit voor starters vergroten door de verwachte inkomensontwikkeling een rol te laten spelen. „De praktijk wijst uit dat starters dit met het verstrijken van de tijd goed kunnen dragen, omdat zij gedurende hun carrière meer gaan verdienen.”

De overheid zou ook minder strakke eisen moeten stellen aan de aantallen dure en goedkopere koop- en huurwoningen die een nieuwe wijk moet tellen. „Door aan deze knop te draaien kan voor bepaalde projecten het plaatje wel rondgerekend worden.”