Zeeën van ruimte in lege kantoren terwijl de vraag naar woonruimte groot is: omvorming van vastgoed naar appartementen is een trend. Is transformatie een oplossing voor het grote tekort aan betaalbare woningen voor starters?
Toe aan een eigen stekkie, maar aansluiten in een lange rij van woningzoekers: jongeren maken vandaag de dag bitter weinig kans om aan betaalbare woonruimte te komen. Nederland komt momenteel namelijk 331.000 woningen tekort. Om het aanbod te vergroten, moeten er de komende tien jaar niet minder dan 845.000 huizen bijkomen.
Het goede nieuws: crises maken mensen creatief in het vinden van oplossingen. Dat is ook op de woningmarkt te zien. Tijdens de kredietcrisis in 2008 kwamen duizenden vierkante meters kantoorruimte vrij. Daar wisten projectontwikkelaars wel raad mee.
Bankgebouwen
Ze verbouwden gedateerde bankgebouwen en bedrijfskantoren –en tevens oud zorgvastgoed– tot moderne flats voor één- of tweepersoonshuishoudens. Niet alleen in grote steden groeit zo de woningvoorraad, maar ook in middelgrote en kleine plaatsen en buiten de Randstad.
Een derde van de leegstaande kantoren valt om te bouwen naar huur- en koopwoningen, stelt de overheid. Die stimuleert dit omdat transformatie verloedering voorkomt en sneller en goedkoper zou zijn dan nieuwbouw. Dat laatste argument is actueel: om bouwlocaties wordt tegenwoordig gevochten en er moet diep voor in de buidel worden getast.
„Transformatie is zeker een oplossing voor het huizentekort”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft. „Sinds 2014 komen er jaarlijks tussen de 8.000 en 10.000 woningen bij door transformatie.”
Al is dat lang niet zoveel als nieuwbouw –in 2019 werden er 71.500 nieuwe huizen opgeleverd–, toch bedraagt het aantal woningen uit transformatie 10 tot 15 procent van het totale aantal bijgebouwde huizen. Zo bezien werkt omvormen dus als een ventiel dat de druk op de woningmarkt enigszins verlicht. „Gelet op de enorme hoeveelheid leegstaande kantoren, zou het onhandig zijn om te concluderen dat transformatie geen oplossing zou kunnen zijn”, zegt Leendert den Heijer, directeur van bouworganisatie BAM Wonen.
Tegelijk gelden er wel een aantal belangrijke randvoorwaarden. Boelhouwer: „Veel kantoren staan langs Rijkswegen of op industrieterreinen. Daar kan je minder goed woningen plannen. Een oplossing die dan gekozen wordt is het hele gebied aanpakken en er een woongebied van maken.” Ook de kolommenstructuur (draagconstructie met kolommen, GBdV) of de indeling kan een pand ongeschikt maken voor transformatie.
Maar los van de vorm of locatie, moet de eigenaar het pand wel wíllen verkopen en wel voor een aantrekkelijke prijs. Boelhouwer: „Die kan je niet dwingen. Soms hebben eigenaren nog hoop dat de markt weer aantrekt en er een nieuwe huurder komt.”
„De waarde die de eigenaar voor het bestaande pand rekent is cruciaal in de berekening van de kosten voor het ombouwen”, zegt Den Heijer. En die kan soms nog best hoog zijn. Boelhouwer: „Vaak staan kantoren nog voor een behoorlijk bedrag in de boeken. Marktpartijen vragen de hoofdprijs.” Tot nu toe zijn er wel veel overheidsgebouwen vrijgekomen en die zijn meestal wel voor een schappelijke prijs te koop, nuanceert hij.
Andere uitdagingen waar een initiatiefnemer of bouwer voor kan komen te staan, zijn de aanwezigheid van asbest, vervuiling van de grond, maar ook de staat van het fundament en de opstal.
Karakteristiek
Daartegenover staat het voordeel dat casco en gevel veelal nog goed bruikbaar zijn, wat minder bouwkosten met zich meebrengt, zegt Den Heijer. De soms karakteristieke uitstraling van een pand noemt hij ook als pluspunt.
Veel technische euvels zijn nog wel op te lossen. Den Heijer: „In ieder kantoor is altijd wel een inbouwpakket te ontwikkelen waarmee schitterende appartementen te realiseren zijn.”
Zo’n oplossing is te zien bij het pand Geinzicht in Nieuwegein, waarbij bouwonderneming Dura Vermeer meewerkte aan de renovatie. Het voormalige kantoor ligt aan de drukke Zuidstedeweg. Om het lawaai van voorbijrijdend verkeer te weren en de bewoners van buitenruimte te voorzien, werden er glazen erkers met schuiframen aan de gevel gemonteerd. Vandaag de dag staan daar tuinmeubels en planten in.
Eenmaal klaar voor bewoning gaat het overgrote deel van de flat de verhuur in, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Minder gunstig voor de starter die uitkijkt naar een koopappartement, maar niet heel verwonderlijk. Veel ontwikkelaars maken van de panden een beleggingsobject waarmee ze nog jaren geld kunnen verdienen.
Om Nederland toekomstbestendig te maken, moet de woningmarkt eerlijker en gezonder worden, schrijft de Rabobank in zijn Vastgoedrapport. Dat verscheen de afgelopen week. Financiering van transformatieprojecten krijgt hoge prioriteit. Want woontevredenheid hoort bij brede welvaart, aldus de bank, en daar wil het aanjager van zijn.
serie Eerste huis
Deel 5 (slot) in een serie in het kader van de Week van de Starter.
