Al sinds Kerst zijn ze op kamerjacht. De zussen Ieke (18) en Anne (22) van Dam uit Ermelo schreven zich al vroeg in op allerlei woningzoeksites voor de regio Utrecht. Ze vertelden vrienden die al in de domstad wonen over hun zoektocht en meldden zich bij woningcorporaties. Niet dat ze een halfjaar lang bezig waren met kamers bezichtigen en hospiteren. De twee begonnen vroeg om wat hoger te komen op de wachtlijst, vertelt Anne, die aan de Utrechtse universiteit een master international development studies gaat volgen. „Hoe langer je ingeschreven staat, hoe meer kans op een kamer.”

De Ermelose zussen zijn niet de enigen die een stekje proberen te bemachtigen. Zo’n 100.000 nieuwe hbo-studenten kruipen volgende week in de collegebanken; universiteiten verwelkomen zo’n 50.000 eerstejaars. Van alle studenten woont 56 procent niet meer in het ouderlijk huis. Cijfers van het afgelopen collegejaar worden pas over een maand bekend, maar in 2016 waren er 30.000 kamers tekort om alle zoekers woonruimte te bieden. Een hardnekkig probleem dat al jarenlang speelt. Vooral in Amsterdam en Utrecht, maar ook in Rotterdam, Nijmegen, Eindhoven, Groningen en Leiden.

Langer thuis

Ondertussen zijn er de afgelopen vijf jaar meer dan 30.000 studentenhuizen bijgebouwd. Heeft dat dan niets opgelost? Ook blijven jongeren steeds langer thuis wonen. Na de afschaffing van de basisbeurs in 2015 halveerde het aantal eerstejaars onder de 19 dat op kamers ging. Hoe kan de woningnood onder studenten dan nog steeds zo hoog zijn?

De grootste tekorten zitten in de meest aantrekkelijke studentensteden, weet Ardin Mourik, directeur van Kences, een kenniscentrum over studentenhuisvesting. „En daar is eigenlijk niet tegenop te bouwen.” Verder is het aantal studenten toegenomen: de afgelopen acht jaar met maar liefst 30 procent. Demografische gegevens wijzen erop dat de studentenpopulatie over een jaar of tien, vijftien weer krimpt. „Dat maakt huisvesters voorzichtig.”

Tegelijk komen er steeds meer internationale studenten naar Nederland, die vrijwel altijd op kamers gaan. Of zij de terugloop gaan compenseren, is lastig te voorspellen. Dat hangt samen met het wereldgebeuren, legt Mourik uit. „Door de brexit kiezen jongeren misschien eerder voor een studie in Nederland dan in Groot-Brittannië. Maar omdat in Duitsland het onderwijs goedkoper is geworden, zullen er juist minder Duitse studenten naar Nederland komen.”

Niet rendabel

Vermoedelijk zijn er de afgelopen jaren veel studentenhuizen van particulieren en commerciële partijen verdwenen. Dat is merkwaardig, want schaarse producten zijn toch juist interessant voor marktpartijen? Vastgoedbelegger Cor Verkade heeft wel een verklaring voor het feit dat ondernemers niet massaal in dit gat springen. Hij startte 28 jaar geleden met het kopen en exploiteren van studentenwoningen, omdat „een kamer vinden al in 1985, toen ik als eerstejaars in Utrecht kwam, het lastigste was aan studeren.”

Studentenwoningen verhuren is volgens Verkade in grote steden niet rendabel door de maximumprijs die verhuurders mogen vragen volgens het puntensysteem. Daarbij krijgen alle onderdelen van de woning –oppervlakte, ramen en sanitair– punten, waar een maximale huurprijs uit rolt. Een methode die is bedoeld om huisjesmelkers te ontmaskeren. „Gemiddeld kosten onze studentenkamers in Utrecht 240 euro per maand. Dat is al 100 euro onder het gemiddelde. Leg je het puntensysteem ernaast, dan zou ik maar 180 euro mogen vragen.”

Die huurprijzen, zegt hij, „zijn misschien leuk voor één generatie studenten, maar dramatisch voor de volgende, omdat er voor studentenhuiseigenaren die hun rendement niet kunnen halen, niets anders op zit dan verkopen.”

Zijn droom om duizend studentenkamers te verhuren, heeft hij allang laten varen. De huizenprijzen zijn immers ook gestegen. Wel exploiteert hij zo’n twintig studentenhuizen en vertegenwoordigt hij de belangen van de vastgoedbranche bij overleggen over studentenhuisvesting op het ministerie.

Huisjesmelkers

Boven de studentenwoningmarkt hangt de dreiging van huurteams, vertelt Verkade. Zij helpen studenten –gratis– om bij de gemeentelijke huurcommissie bezwaar te maken tegen te hoge huur. De huurcommissie kan huiseigenaren verplichten de prijs te verlagen. „Maar als wij verlies draaien op onze huizen, stoppen we ermee.”

Onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) laat zien dat bijna driekwart van de studenten te veel betaalt voor hun kamer. Vier op de vijf Amsterdamse huisbazen houden zich niet aan de regels; in Enschede, de goedkoopste studentenstad, iets minder dan de helft. „Niet het puntensysteem moet veranderen, maar huisjesmelkers moeten worden opgespoord”, vindt LSVb-voorzitter Tariq Sewbaransingh. „Gemeenten zouden –net zoals ze huizen controleren op brandveiligheid– ook op zoek moeten naar woningen waarvoor een te hoge huur wordt betaald.”

Ook Kences ziet dat het puntensysteem „in alle steden met voeten wordt getreden. En zolang er een tekort is, zijn studenten bang dat ze uit hun kamer worden gezet als ze naar de huurcommissie stappen.”

Maar klagen over te hoge huur gaat toch niet helpen om het kamertekort op te lossen, als de vastgoedsector vervolgens studentenhuizen verkoopt omdat verhuur niet rendabel is? Over herziening van het puntensysteem valt te praten met Kences. „Maar het is wel goed om de prijzen enigszins te reguleren, anders wordt wonen onbetaalbaar voor studenten.”

Probleem is volgens Verkade dat het puntensysteem geen rekening houdt met de locatie. „Als mijn moeder haar huisje in Elspeet had verhuurd, had ze net zo veel mogen vragen als voor eenzelfde studentenkamer in hartje Jordaan, waar je twee universiteiten op fietsafstand hebt. Belachelijk. Zo kun je echt geen huizen verhuren in de binnenstad.”

Een afstemming van de huurprijs per locatie is voor Kences bespreekbaar, maar Mourik zegt te willen voorkomen dat studenten het zich niet meer kunnen veroorloven om in de buurt van een universiteit te wonen. De LSVb wil het eenduidige prijzensysteem vooral zo houden. „Anders komt de toegankelijkheid van het onderwijs in het geding.”

Hoezo bruisend

Waarover Kences, de LSVb en Verkade het wel eens zijn, is de rol van stadsbestuurders. Gemeenten profileren zich graag als een bruisende studentenstad waar je leuk kunt wonen, maar staan niet te springen om studentenhuisvesting. Mourik noemt het een „trend” dat steeds meer gemeenten vergunningen vragen voor het ombouwen van bestaande woningen tot studentenhuis en daaraan soms bizarre voorwaarden stellen.

Ook Sewbaransingh van de studentenvakbond ageert tegen gemeentelijk beleid dat particuliere verhuur „steeds vaker onmogelijk maakt.” Als voorbeeld noemt hij de gemeente Eindhoven, die eist dat verhuurders zorgen voor voldoende parkeerruimte. „Helemaal niet nodig voor studenten.”

Ook moeten kamers in Eindhoven minstens 30 vierkante meter zijn. De landelijke norm ligt op de helft, maar gemeenten mogen daarbovenop eigen voorwaarden stellen. Vaak gebeurt dat om de overlast in wijken te verminderen.

Het is volgens Verkade de combinatie van het puntensysteem en de gemeentelijke eisen die verhuurders een leuke verdienste ontneemt. „In de binnenstad is exploitatie niet rendabel, in de buitenwijken loop je aan tegen dit soort regels.”

Juist bij gemeenten ligt de bal om het tekort op te lossen, stellen de studentenvakbond en Kences. „Er is sowieso een tekort aan grond voor studentenwoningen. Wij roepen gemeenten en universiteiten op om betaalbare grond beschikbaar te stellen.” De studentenvakbond wil het kamertekort oplossen met meer corporatiewoningen. En minder strenge regels van gemeenten, als stimulans voor particulieren en ondernemers huizen te gaan verhuren.

Dat is nodig, ondanks de voorspelling van Kences dat het effect van het leenstelsel doorzet, en jongeren dus later op kamers gaan. „De internationalisering is een trend die nog jaren zal duren”, verwacht de LSVb. „Hogescholen en universiteiten promoten zichzelf enorm om buitenlandse studenten hierheen te krijgen. Bijbouwen is beter dan afwachten of de groei een keer ophoudt. En is dat laatste het geval, dan kun je studentenwoningen makkelijk een andere bestemming geven.”

Gevonden!

Ruim een week voor ze op de universiteit worden verwacht, hebben de Ermelose meiden toch een stekje gevonden. Anne gaat wonen in de wijk Lombok, op een halfuurtje fietsen van de Uithof. „Wel wat verder dan ik had gewild. Ik had ook een huis in het centrum kunnen kiezen, maar dat was maar 6 of 7 vierkante meter en ik heb geen zin om in zo’n ienieminiekamertje te zitten. Ook ging iedereen daar zijn eigen gangetje, terwijl ik het leuk vind om gezamenlijk te eten.”

Ieke heeft wel een kamer in de binnenstad, vlak bij de faculteit aan het Janskerkhof. En voor minder dan 400 euro per maand – haar maximumprijs. „Ik wilde geen inloopkast en dit is qua grootte net te doen.”

Dan maar wonen in een hotel?

Een kamer die je niet hoeft te schilderen en waar je geen meubels voor hoeft te kopen. Inclusief fitnesscentrum, restaurant, wasserette, studiezalen en een lounge. Mét gratis wifi, een fiets, bedlinnen, handdoeken en een tweemaandelijkse schoonmaakbeurt. Luxe op kamers gaan, dat kan in The Student Hotel. Voor 861 euro per maand zit je op 14 vierkante meter in hartje Amsterdam, met een eigen douche en gemeenschappelijke keuken. Voor 17 vierkante meter betaal je ruim 100 euro meer, bij 21 vierkante meter schiet de huurprijs over de 1000 euro.

The Student Hotel is het succesverhaal van een slimme ondernemer die als hotel kamers verhuurt aan studenten. Met een hotelvergunning heeft hij niet te maken met de regels voor kamerverhuur, zoals het puntensysteem. En dus kan hij zonder problemen 900 euro vragen. Twee tot drie keer zo veel als de wettelijke maximale huur voor een vergelijkbare kamer. En dan zijn er nog bijkomende kosten. De wasserette is niet gratis – een wasbeurt kost 5 euro. Ontbijtje: tussen de 7,95 en 12 euro. Fietsverzekering: 75 euro per jaar. Na 12.00 uur uitchecken: 20 euro.

Volgens Charlie MacGregor, de man achter The Student Hotel, wil de moderne student gemak en flexibiliteit. En hoezo duur? „Normaal gesproken betaal je 120 euro per nacht in Amsterdam, wij bieden studenten vanaf 27 euro per nacht een kamer”, zei hij begin dit jaar in het AD.

Misbruik

Niet de behoefte aan een luxe kamer, maar het ontbreken van normale studentenhuisvesting bepaalt het succes van studentenhotels, meent de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) echter. „Ze maken misbruik van de woningnood.” Vooral onder internationale studenten –de groep waar het hotel zich op richt–, die zonder woonruimte hun bachelor of master bij voorbaat kunnen vergeten.

De vakbond is niet te spreken over het concept en bereidt momenteel samen met een aantal studenten een rechtszaak voor tegen de hoteleigenaar. „Als mensen daar een jaar lang verblijven, kun je wat mij betreft niet spreken van hotel”, stelt voorzitter Tariq Sewbaransingh. Of dat zo is, zal de rechter dus gaan beoordelen.

Vastgoedbelegger Cor Verkade vindt dat studentenhotels „de idiote wet- en regelgeving in Nederland misbruiken. De tekorten zijn zo groot, dat mensen die in wanhoop op zoek zijn naar een kamer, bereid zijn om prijzen te betalen tot 1000 euro per maand. Terwijl ik geen kamers mag maken voor 300 euro omdat ze maar 180 euro waard zijn.”

Het studentenhotel zelf zegt te zijn opgericht voor internationale studenten, een groep die “specifieke wensen” heeft. “Zij zijn hier vaak tijdelijk en hebben behoefte aan zekerheid, betrouwbaarheid, kwaliteit, sociale activiteiten en netwerken. Particuliere kamerverhuurders en sociale woningbouw zijn hiervoor niet ontworpen en voldoen niet in deze vraag. Internationale studenten die bij ons een kamer huren, kiezen bewust voor de extra voorzieningen. Het staat iedere student vrij om hierin zelf een keuze te maken.”

Contract

In principe kan iedereen een kamer boeken in het studentenhotel, dat in vijf jaar tijd zeven Nederlandse vestigingen heeft geopend. Studenten zijn echter aangewezen op een semesterpakket, willen ze langer blijven dan twee weken. Ze gaan dan een overeenkomst aan voor een verblijf in een vaststaande periode die overeenkomt met de semesters in een academisch jaar – vijf, tien of twaalf maanden. Dus als de student na een tijdje een goedkoper stekje vindt, kan hij zijn hotelkamer niet opzeggen voor die periode voorbij is. Hetzelfde geldt voor mensen die hun studie tussentijds beëindigen. Dat is vastgelegd in een vooraf afgesloten contract.

De LSVb hoort daar regelmatig pijnlijke verhalen over via zijn klachtenlijn. „Ja, ze hebben zelf het contract getekend”, geeft Sewbaransingh toe. „Maar een student denkt dat-ie daar gewoon een kamer huurt.”

Vooralsnog heeft het studentenhotel grootse plannen: over vier jaar 41 vestigingen in Europese steden. Naast de rechter kunnen ook gemeenteraden daar een stokje voor steken. Zo haalde het stadsbestuur in Leiden in februari een streep door de plannen met de eis dat studentenhotels in de stad zich aan het huurrecht moeten houden.