Zie je wel, riepen particuliere huisbazen zodra het onderzoek online verscheen, voor ons valt er straks nauwelijks iets te verdienen aan de verhuur van onze woningen. Deze verhuurders lopen al tijden te hoop tegen de wet waarmee demissionair minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) maximumhuren wil invoeren in een deel van de zogeheten vrije sector. Daardoor wordt verhuren onrendabel, zeggen ze.

Onderzoek van drie medewerkers van het ministerie van Financiën, verschenen in het vakblad Economisch-Statistische Berichten (ESB), geeft hun gelijk. Jarenlang beleefde de huurmarkt gouden tijden. De huizenprijzen stegen, net als de huren, de rente was laag, het risico op leegstand nihil. Geen wonder dat steeds meer mensen hun kans roken, huizen kochten en die gingen verhuren.

Rendement

Die tijd is voorbij, zien de onderzoekers van Financiën. Niet alleen door de Wet betaalbare huur –die nog door het parlement moet worden aangenomen en die De Jonge halverwege 2024 hoopt te kunnen invoeren– maar ook door enkele belastingmaatregelen én door de gestegen rente, daalt het rendement stevig.

Hoe stevig? De onderzoekers gaan uit van een minimumrendement van 5 procent, gangbaar voor particuliere beleggers. Voorheen zaten bijna alle verhuurders daarboven, gemiddeld haalden ze ruim 8 procent. Maar nu ziet het er anders uit. Huisbazen die al langer een huis verhuren, profiteerden nog van de lage rente, maar toch komt driekwart van hen straks uit onder die 5 procent. Van de huiseigenaren die pas recent begonnen te verhuren, haalt slechts één op de tien die grens nog.

Ook veel huurders zullen hun gelijk bevestigd zien. Want de onderzoekers troffen een groot aantal woningen aan die op grond van het zogeheten puntenstelsel (waarmee de redelijke huur van een woning wordt vastgesteld) in de sociale sector zouden moeten vallen, en daarvoor gelden nu al maximumhuren. Maar liefst 94 procent van de particuliere verhuurders houdt zich niet aan dat maximum, zagen de onderzoekers, en vragen veel meer dan wettelijk is toegestaan.

De onderzoekers houden wat slagen om de arm. Zij komen tot hun conclusies op grond van gegevens over 5500 woningen die in 2022 te huur werden aangeboden. Daar zaten bovengemiddeld veel woningen in de vier grote steden tussen; dat kan vertekenend werken. Bovendien pikte het onderzoek er zo alleen de in 2022 gevraagde, nieuwe huren uit. Die liggen waarschijnlijk hoger dan bestaande huren. Voor woningen met bestaande huren valt het verlies aan rendement daarom lager uit.

Huisbazen zijn vooral kwaad dat minister De Jonge de huren in de vrije sector wil beperken; daar kunnen ze nu nog vragen wat ze willen. Een deel daarvan, de zogeheten middenhuur, mag op grond van De Jonges nieuwe wet straks hoogstens 1100 euro huur per maand kosten. Maar de onderzoekers van Financiën laten nu zien dat dat slechts een beperkt deel van het rendementsverlies veroorzaakt, namelijk 2,4 procent.

Te veel

Belastingmaatregelen van staatssecretaris Marnix van Rij kosten huisbazen meer geld: die schelen voor de middenhuur al met al 2,5 procent in rendement. En nog eens 1,7 procent verlies wordt veroorzaakt door iets wat losstaat van kabinetsmaatregelen, de gestegen rente.

Voor particulier eigendom in de sociale huursector heeft De Jonges Wet betaalbare huur ingrijpender gevolgen. Als die wet wordt aangenomen, scheelt dat huisbazen met sociale huurwoningen 3,1 procent aan rendement. Maar dat komt dus vooral omdat zij voor dit soort woningen bijna altijd te veel huur vragen. De nieuwe wet bevat op dat punt veel beter handhaafbare eisen.