Een slechte keus voor de stad

Verkopen en slopen. Langs die weg wil het kabinet de woningkwaliteit in steden verbeteren. G. Brokx ziet meer in een aanpak van onderop dan in het opleggen van voorschriften van bovenaf.

Woningcorporaties moeten de komende tien jaar een half miljoen woningen verkopen om burgers meer zeggenschap over hun woonomstandigheden te geven, en de steden hebben een flinke kwaliteitsimpuls nodig, door substantiële sloop en nieuwbouw. Dat zijn twee dragende gedachten van de conceptnota Wonen van de hand van staatssecretaris Remkes die tot de verbeelding spreken. Dat blijkt ook uit hooggeleerde en andere respectabele commentaren.

Verkopen en slopen klinkt krachtdadig, maar de vraag is wie je er een dienst mee bewijst. Bovendien kun je het wel roepen als kabinet, maar daarmee is het er nog niet.

In de steden zijn, overeenkomstig de sobere eisen van de tijd, sinds de Tweede Wereldoorlog in hoog tempo wijken verrezen met hoofdzakelijk betaalbare huurwoningen, in beheer bij woningcorporaties. Dat ”product'' sluit niet meer aan bij de woonvoorkeuren van de 21e eeuw.

Veel mensen die het konden betalen hebben vanaf de jaren tachtig de steden de rug toegekeerd. In een groeikern of in nieuwbouwwijken van bestaande dorpen konden ze wel de koopwoning met tuintje voor en achter vinden die in de stad niet beschikbaar kwam.

Er zal heel wat moeten gebeuren om middengroepen' terug te lokken naar de stad. De doelstelling van de nota Wonen om dat te proberen, verdient ondersteuning.

Kopen
Dat mensen een woning willen kopen is te begrijpen. Je eigen huis kun je naar je hand zetten. Ook is het een prettige gedachte dat jaar in jaar uit de belasting voor 40 procent of meer je woonlasten en je vermogensvorming subsidieert.

Men zegt dat eigenaars zich meer betrokken voelen bij hun woonmilieu dan huurders, en dat dat het leefklimaat ten goede komt. Verkopen zou dus winst aan twee kanten kunnen betekenen. Vooral in de grote steden staan naar verhouding veel meer huurwoningen dan elders. Het ligt in de rede dat daar meer ruimte voor verkoop is dan in landelijk gebied waar de weinige huurwoningen hard nodig zijn om mensen met beperkte armslag te huisvesten.

Echter, ook in de grote steden geldt dat huurders misschien wel willen kopen, maar niet noodzakelijkerwijs het huis dat ze nu huren. Bieden de te verkopen woningen wel de gewenste kwaliteit? Geredeneerd vanuit de kwaliteit van de stad, is het de vraag wat de winst is als woningen met weinig toekomstwaarde, omdat het zo nodig moet, verkocht worden aan kwetsbare huishoudens die vervolgens geen kant meer op kunnen.

Opvijzelen van de woonkwaliteit van de stad vraagt om een zorgvuldige analyse van eventuele problemen, en op maat gesneden oplossingen. Daar kan verkoop er een van zijn, maar niet als dogma.

Als staatssecretaris Remkes corporaties wil overtuigen van het nut van hoge verkoopcijfers, doet hij er goed aan die huidige eigenaars tot door hem gewenst beleid te verleiden, in plaats van pseudo-voorschriften uit te vaardigen. We hebben immers te maken met particuliere organisaties, die weliswaar hun vermogen met elan in het belang van de volkshuisvesting inzetten, maar die zelfstandig beslissingen nemen over (des)investeringen.

Kortom, als je de keuzevrijheid van burgers wil vergroten en tegelijkertijd de kwaliteit van de stad een impuls wil geven, is in een beleidskader opschrijven dat corporaties 500.000 woningen moeten verkopen contraproductief.

Geen doel
Aan grootschalige sloop als strategie kleven vergelijkbare bezwaren. Ook dat is een middel, op maat in te zetten na rijp beraad, en geen doel op zichzelf. Bij blijvende vraaguitval in een buurt, leegstand, verpaupering, kan sloop de enige optie zijn. Waar planners in Delfzijl met flink veel hoogbouw een voorschot namen op de groei die zeker gerealiseerd zou worden, is dat bijvoorbeeld aan de orde. Maar dat is gelukkig een uitzondering. In de Randstad staan de flats niet leeg die volgens sommigen rijp zijn voor de sloop om ruimte voor ”wijken voor de rijken” te maken. Er wonen mensen in die gehecht zijn aan hun huis, die niet zomaar overtuigd zijn van de noodzaak van hun vertrek. Overloopgebieden waarheen door sloop bedreigden makkelijk kunnen verhuizen, zijn evenmin ruim voorhanden.

Slopen is zelden de eerste keus van buurtbewoners. Als de eigenaar van onroerend goed ervan overtuigd is dat sloop en nieuwbouw in een duurder segment goed is voor de stad en in zijn plannen past, zal hij draagvlak daarvoor zoeken en behoedzaam opereren. Dat kost tijd en blaren op de tong. Uit de verte roepen dat er 300.000 woningen moeten worden gesloopt, staat op gespannen voet met een zorgvuldige bestuurspraktijk. Het is ook een goedkoop gebaar, want de te slopen panden staan bij woningcorporaties –soms nog prominent– in de boeken.

De staatssecretaris zal het ook in dat geval moeten hebben van de dialoog in plaats van dwang. Het laatste houdt geen stand.

Afspraken
Kiezen voor de stad is een must. Voor de kwaliteit van het leven daar, het vergroten van kansen voor kwetsbare maar ook voor kapitaalkrachtige bewoners en het vestigingsklimaat van bedrijven. Het werkt alleen als de tijd genomen wordt voor goede plannen, met alle relevante partners aan tafel en met bindende afspraken. Kiezen voor de stad is kiezen voor een aanpak van onderop, het stimuleren van ondernemerschap en het respecteren van de zelfstandige positie en de eigen verantwoordelijkheid van gemeenten en woningcorporaties. Een rijksoverheid die haar betrokkenheid tot uitdrukking meent te moeten brengen in het opleggen van voorschriften, kiest niet voor de stad.

De auteur is president-commissaris van Aedes vereniging van woningcorporaties, oud-burgemeester van Tilburg en oud-staatssecretaris van VROM.